路線価 (2023) 徳島県徳島市八百屋町2-7-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 徳島市徳島県徳島市八百屋町２丁目７番２外
価格時点	2023 年
駅名	徳島駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 66万1,200 円
1平米当たり	1平米 20万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	3億4,700万 円 (1377 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 83万3,112 円 1平米 25万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3億4,700万 円 (1377 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 83万3,112 円／坪 1平米 25万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は幹線国道沿線並びに市内全域や隣接市町に及ぶ路線商業街の圏域。主な需要者は全県あるいは全国展開する県内外法人事業者や投資家等。ＪＲ徳島駅にも近い好立地商環境から県内の核となる多くの企業が存する業務集積地として稀少で一定の市場人気を保持する。新型コロナによる需要へのマイナス圧力による有効需要減退の程度は、相当程度緩和されつつある。中心となる価格帯は単価ベースで８０万円／坪程度。 (2) 同一需給圏は徳島駅を中心とする徳島中心市街地である。需要者の中心は県内外の法人及び個人投資家等である。徳島駅から近く、交通量の多い国道１９２号沿いにあって、県内屈指の事務所街を形成しており、優れた立地環境にある。新型コロナ前と比べて収益性が低下しているが、市況は持ち直しつつある。需要は安定的であるが、供給が限定的で、土地取引は停滞している。このため、中心価格帯が把握しづらいが、相場観は８０～９０万円／坪前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は事例収集の範囲を過去に遡ったが、相対的規範性の高いものを重視し得た。収益価格については特に投資家は収益性に着目する地域性にあるが建築資材高騰で賃料水準に比し建物等の初期投資額が大きく、純収益が圧縮される等から収益確保幅が縮減され低位に求められた。従って、より市場の実証性に優る比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、中心市街地の取引が少ないなか、圏域内の複数の事例を比較検討のうえ試算されており、市場性を反映した説得力のある価格が得られた。一方、県内屈指の事務所街であるが、投資採算に見合うほどの事務所の賃貸需要は見られず、収益価格は低位に求められた。自己使用の需要が中心で、市場性がより重視されるため、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	徳島駅南東方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	416.5 坪 (1377 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	12F
地下階数	B0
周辺の利用状況	金融関連の中高層事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	徳島市徳島県徳島市八百屋町２丁目７番２外
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	15 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	高層事務所地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	28 m
面積	1400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ徳島駅前広場至近の幹線国道沿いオフィス街区に存する。
街路	３３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)新型コロナでの客足低下の収益減や勤務形態の変化等で中心部のオフィス需要は依然不透明だが近年までの投下資本は大きく商環境が整った業務エリアとして稀少で今後地価水準は概ね安定傾向を示していくと予測される。 (2)県内屈指の事務所街で、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状を維持すると考えられる。事務所需要が新型コロナ前に比べて弱いため収益力は低下しているが、市況は回復傾向にあり地価は均衡化に向かうと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 83万9,724 円 1平米 25万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 83万9,724 円 1平米 25万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 83万9,724円 1平米 25万4,000円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 83万6,418円 1平米 25万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 83万9,724円 1平米 25万4,000円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 83万6,418円 1平米 25万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)買物行動の広域・多様化で商業形態が過渡期の中、新型コロナの影響も縮減され、総じて商業地に対する投資意欲は徐々に回復基調にある。 (2)景気は持ち直しつつあるものの、海外情勢の動向如何では腰折れするリスクも残っているため、基本的に様子見の姿勢が継続している。
地域要因
(1)環境条件等の変化は特に見られない。県内屈指の中心業務地区として稀少性を有しオフィスビルのテナント需要は回復傾向を示す。 (2)事務所需要は新型コロナ前に比べて弱いが、地域性は安定しており、特段の変化は認められない。一般的要因の影響等から需給はやや緩慢である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。近隣地域内標準的画地に比し、道路接面状況に係る画地の利用効率に優る。 (2)接面状況（三方路地）について優位性が認められる。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市八百屋町２丁目７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万7,977 円／平米 75万3,692 円／坪
推定価格 平米 坪	22万2,166 円／平米 73万4,481 円／坪
標準価格 平米 坪	25万2,461 円／平米 83万4,636 円／坪
査定価格 平米 坪	25万5,000 円／平米 84万3,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２１Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市八百屋町２丁目７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万648 円／平米 76万2,522 円／坪
推定価格 平米 坪	20万7,414 円／平米 68万5,711 円／坪
標準価格 平米 坪	25万2,328 円／平米 83万4,196 円／坪
査定価格 平米 坪	25万5,000 円／平米 84万3,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市八百屋町２丁目７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万7,139 円／平米 51万9,502 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,952 円／平米 50万2,353 円／坪
標準価格 平米 坪	24万8,694 円／平米 82万2,182 円／坪
査定価格 平米 坪	25万1,000 円／平米 82万9,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市八百屋町２丁目７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,460 円／平米 50万727 円／坪
推定価格 平米 坪	14万8,193 円／平米 48万9,926 円／坪
標準価格 平米 坪	25万2,889 円／平米 83万6,051 円／坪
査定価格 平米 坪	25万5,000 円／平米 84万3,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	7.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２１Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市八百屋町２丁目７番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万7,681 円／平米 55万4,353 円／坪
推定価格 平米 坪	17万9,920 円／平米 59万4,816 円／坪
標準価格 平米 坪	25万3,052 円／平米 83万6,590 円／坪
査定価格 平米 坪	25万6,000 円／平米 84万6,336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情