路線価 (2023) 徳島県徳島市住吉5-279-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 徳島市徳島県徳島市住吉５丁目２７９番７
価格時点	2023 年
駅名	徳島駅 から 3400m
路線価
1坪当たり	1坪 26万4,480 円
1平米当たり	1平米 8万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,180万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万436 円 1平米 10万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2,180万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万436 円／坪 1平米 10万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市の中心部と郊外を連絡する幹線道路沿いの商業地域一円で、代替性が高いのは足元商圏型の路線商業地である。需要者はサービス店舗等を運営する事業者や家賃・地代を目的とする投資家が想定される。片側沿接の地域であり繁華性はそれほど高くない。足元ではコロナ禍の影響が減退し入居需要は少しずつ戻りつつある。取引の数が少なく規模もばらつきがあるため、需要の中心価格帯は把握し難い。 (2) 　同一需給圏は市中心部からその周辺の幹線道沿い路線商業街の圏域。中心的需要者は県内法人や個人事業者等。国道１１号に接続し東環状道路や徳島沖洲Ｉ．Ｃ．方面へ至る片側２車線の幹線で常時自動車交通量は多い。直近背後に市場人気の高い住吉地区住宅街が控え当近隣は徐々に繁華性を高めている。中央分離帯が配された沿線の南側は商業地利用が可能で稀少性も生じつつあるが、定期借地の利用形態の普及もあり取引の顕在化はなく中心価格帯の把握は困難。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、商業地の取引が少ないなか、各取引事例について地域的な代替性や取引の内容等を的確に判断して求めており実証的で説得力がある。収益価格はかなり低位に求められたが、建築費高騰による運営コストの急上昇と賃料の遅行性による収益の頭打ちを反映しており、精度の面で比準価格に及ばないものと思料される。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　比準価格は事例収集の範囲を中心市街地幹線沿線とし、できる限り最新のものを採用した上で相対的規範性の高いものを重視し得た。収益価格は店舗兼共同住宅も見られる中、建築資材高騰に伴い賃料水準に比し建物等の初期投資額が大きく、純収益が圧縮されたことからかなり低位に求められた。従って、より実証性に優る比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否にも留意し鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	徳島駅北東方
距離	3400 m
土地の状態
土地面積	62.3 坪 (206 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が増えつつある路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	徳島市徳島県徳島市住吉５丁目２７９番７
標準地の範囲
東	300 m
西	500 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	12 m
面積	200 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地の東方、吉野川右岸堤防直下に整備された県道沿いの路線地域。比較的新しい片側沿接の地域であり、繁華性はそれほど高くない。今後の地価水準は概ね安定的に推移することを予測する。 (2)顧客交通量と安定した背後住宅地が確保されている他、北方は広大な河川敷を擁するロケーションとも相俟って用途の多様性の高い商業地としても一定の市場人気を保持。今後地価水準は安定推移を指向すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 35万436 円 1平米 10万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万436 円 1平米 10万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済活動の回復期待から商業地の需要は徐々に戻りつつあるが、世界的な物価高や金融引き締めの影響もあり、景気の先行きには予断を許さない。 (2)買物行動の広域・多様化で商業形態が過渡期の中、新型コロナの影響も縮減され、総じて商業地に対する投資意欲は徐々に回復基調にある。
地域要因
(1)大型ＳＣの増加等により地域間・施設間の競争が激化するなか、ネット通販の普及もあり、既存の商業地の地価は弱含みの傾向が続いている。 (2)穏やかながら繁華性が高まりつつある市街地内幹線道沿いにあり、人気の住吉・城東地区住宅街にも近接し、商業地として一定の有効需要を保持。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。近隣地域内標準的画地に比し、道路接面状況に係る画地の利用効率に優る。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市住吉５丁目２７９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,565 円／平米 28万9,490 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,776 円／平米 40万9,203 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,002 円／平米 32万3,995 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	73 ％
基準容積率	325 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市住吉５丁目２７９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,047 円／平米 42万17 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,496 円／平米 39万5,054 円／坪
標準価格 平米 坪	11万850 円／平米 36万6,470 円／坪
査定価格 平米 坪	11万4,000 円／平米 37万6,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市住吉５丁目２７９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,925 円／平米 40万3,084 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,289 円／平米 44万653 円／坪
標準価格 平米 坪	10万900 円／平米 33万3,575 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市住吉５丁目２７９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,104 円／平米 38万3,840 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,892 円／平米 32万3,631 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,697 円／平米 32万2,986 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市住吉５丁目２７９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,629 円／平米 35万9,127 円／坪
推定価格 平米 坪	13万5,786 円／平米 44万8,909 円／坪
標準価格 平米 坪	11万2,406 円／平米 37万1,614 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情