路線価 (2023) 徳島県徳島市北沖洲1-195-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 徳島市徳島県徳島市北沖洲１丁目１９５番１
価格時点	2023 年
駅名	徳島駅 から 3400m
路線価
1坪当たり	1坪 25万4,562 円
1平米当たり	1平米 7万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,950万 円 (514 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万8,698 円 1平米 9万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4,930万 円 (514 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万7,376 円／坪 1平米 9万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市の中心部と郊外を連絡する幹線道路沿いの商業地域一円で、代替性が高いのは足元商圏型の路線商業地である。需要者はサービス店舗等を運営する事業者のほか、家賃・地代を目的とする投資家も想定される。比較的新しい県道沿いに位置するが、後背地の広がりに欠けるため商業集積の進捗は遅い。足元では、コロナ禍の影響が減退し入居需要は戻りつつある。取引の数が少なく規模もばらつきがあるため、需要の中心価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は徳島市中心市街地近郊から外縁部に位置する幹線道路沿いの商業地域で、需要者の中心は事業用地取得目的の県内法人、個人事業者が想定される。近隣地域周辺はやや店舗連担性や高度利用に劣り住宅等も混在する。令和４年３月徳島南部自動車道の沖洲～徳島ＩＣ間が開通、１０月西方至近にスーパーが移転開業し利便性が向上したことから将来的には発展が期待される。取引の中心は画地規模によりバラつきが大きいが概ね坪３０～３５万円前後が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、商業地の取引が少ないなか、各取引事例について代替性や取引事情等を的確に判断して求めており実証的で説得力がある。収益価格はかなり低位に求められたが、その理由は、建築費高騰によって運営コストが急上昇する一方で賃料の遅行性による収益の頭打ちにあり、精度の面で比準価格に及ばないものと思料される。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例は徳島市東部の幹線道路沿いの商業地を中心に収集し、規範性の高い取引価格を試算できた。一方収益価格は、当該地域は店舗連担性に劣り土地の有効利用度が低い上に、建築費の高騰により高コストとなる収益建物を新規に建築することは採算に見合わず低位に試算された。よって取引事例により求めた比準価格を標準として収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	徳島駅東方
距離	3400 m
土地の状態
土地面積	155.5 坪 (514 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、住宅等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	徳島市徳島県徳島市北沖洲１丁目１９５番１
標準地の範囲
東	300 m
西	150 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	33 m
奥行き	15 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地の東方、比較的新しい県道沿いの地域。現状は後背地が狭く繁華性はそれほど高くない。幹線道路網の整備による要因向上が期待され、将来的には発展的に推移することを予測する。 (2)　徳島南部自動車道の沖洲～徳島ＩＣが令和４年３月開通、１０月には西方至近にスーパーが移転開業するなど利便性が向上し、将来的には発展が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万8,698 円 1平米 9万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万7,376 円 1平米 9万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万8,698円 1平米 9万6,400円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 31万9,360円 1平米 9万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万7,376円 1平米 9万6,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 31万9,360円 1平米 9万6,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済活動の回復期待から商業地の需要は徐々に戻りつつあるが、世界的な物価高や金融引き締めの影響もあり、景気の先行きには予断を許さない。 (2)　県内不動産市況は都市部を中心に動きが戻っているものの世界的な物価高や原材料不足等によりやや先行き不透明な情勢となっている。
地域要因
(1)令和３年３月、約１㎞東方の同一路線上に徳島沖洲ＩＣが開設し、南の徳島津田ＩＣと連絡。令和４年３月に吉野川北岸の徳島ＪＣＴと繋がった。 (2)令和４年３月徳島南部自動車道の沖洲～徳島ＩＣ間が開通、１０月西方至近にスーパーが開業するなど利便性が向上している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市北沖洲１丁目１９５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,313 円／平米 27万5,433 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,933 円／平米 34万3,602 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,330 円／平米 30万1,937 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,100 円／平米 31万1,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市北沖洲１丁目１９５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,633 円／平米 27万9,797 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,909 円／平米 29万3,933 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,196 円／平米 30万8,106 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,000 円／平米 31万7,376 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	34 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市北沖洲１丁目１９５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,169 円／平米 16万9,165 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,520 円／平米 27万2,811 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,138 円／平米 28万8,078 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,800 円／平米 29万6,879 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市北沖洲１丁目１９５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,785 円／平米 25万7,157 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,825 円／平米 28万431 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,283 円／平米 31万8,312 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,200 円／平米 32万7,955 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	西
側道幅員2	3.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情