路線価 (2023) 徳島県徳島市応神町西貞方字仁徳69-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 徳島市徳島県徳島市応神町西貞方字仁徳６９番２外
価格時点	2023 年
駅名	吉成駅 から 2200m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億9,300万 円 (3168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万1,666 円 1平米 6万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億9,300万 円 (3168 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万1,666 円／坪 1平米 6万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市郊外の幹線道路沿い及びこれに接続する商業地域。徳島環状線沿線には、県内外の大型商業施設が集積しその商圏は県内一円に及んでいる。また、背後人口も増加しており、発展的な推移が認められる地域である。需要者は、画地規模が大きく総額が高額となることから、比較的資本力のある県内外の企業となっている。需要の中心価格帯は、事業借地が多く売買実例は少ないため把握し難いが、広域的な土地取引動向から坪２０万円前後と推定される。 (2) 同一需給圏は徳島市郊外の幹線道路沿い及びその周辺市町の路線商業地域の圏域。需要者の中心は県内外の法人及び個人事業者である。隣接する藍住町側ではゆめタウンを中心に大型商業施設が集積している。当地域は市街化調整区域に指定されているものの、その波及効果もあって店舗地需要は比較的多い。売買取引は少なく事業用借地が多いため需要の中心となる価格帯を把握し難い状況にあるが、坪当たり２０万円程度であると考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は、事業借地の進行とコロナ禍の影響等により商業地取引が減少していることから事例収集地域を拡大したが、地域代替性が認められる路線商業地域の取引事例に裏付けられ説得力が認められる。一方、収益価格は市街化調整区域における賃貸建物の建築規制等から、その試算は困難であった。よって、地域の実情を反映する比準価格を基礎に下記代表標準地からの検討結果・地域への店舗進出動向等をも加味して、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、路線商業地の取引を広く収集し試算したもので、補修正の過程は適切に行われており、市場の実勢を充分反映した価格となっている。一方、市街化調整区域内の商業地域であり、賃貸建物を建設することは規制されているため、新たに賃貸建物の建築を想定することは現実的でない土地柄にあるため、収益価格は試算していない。よって、比準価格を標準として、代表標準地から検討した価格との均衡を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	吉成駅南西方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	958.3 坪 (3168 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大型店舗が増えつつある郊外路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	徳島市徳島県徳島市応神町西貞方字仁徳６９番２外
標準地の範囲
東	250 m
西	320 m
南	50 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	沿道型低層店舗地
画地の形状等
間口	70 m
奥行き	45 m
面積	3000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市北部郊外の県道徳島環状線沿いの路線商業地域
街路	２５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)環状線沿いに比較的大型の沿道型店舗が集積するが、隣接藍住町の沿線と比べ市街化調整区域に係る規制を受ける。　近時、新規店舗の進出も見受けられ路線商業地域としての熟成度を高めている。 (2)西側で隣接する藍住町には大型商業施設が集積しており、当地域にも店舗が進出して連担度が高まりつつある。ウィズコロナへの移行も進みつつあり、発展的に推移していくものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道型低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万1,666 円 1平米 6万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万1,666 円 1平米 6万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万1,666円 1平米 6万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 20万1,666円 1平米 6万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万1,666円 1平米 6万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 20万1,666円 1平米 6万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍における外出・飲食の自粛は緩和され、商業地に対する投資意欲も回復しつつある中、近時のインフレによる個人消費の減退が懸念される。 (2)県内景況は、ウィズコロナの下で、人流は増加傾向にあり、個人消費等、やや持ち直し傾向が見られるが、物価上昇による影響等の懸念が残る。
地域要因
(1)郊外型の大型商業施設の集積により県内各地からの集客が見られる。また、新規店舗もオープンしており、沿道商業地域としての地域熟成も見られる。 (2)大型ＳＣが近隣の環状線沿いの商業地域にあること等から、交通量が多いこともあって、駐車場を構えた沿道型出店があるなどの動きがある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡藍住町
地域	徳島県徳島市応神町西貞方字仁徳６９番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万5,038 円／平米 21万5,016 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,187 円／平米 22万5,426 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,580 円／平米 19万3,665 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,500 円／平米 20万3,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	28.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡藍住町
地域	徳島県徳島市応神町西貞方字仁徳６９番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万3,400 円／平米 17万6,540 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,346 円／平米 16万9,750 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,149 円／平米 19万2,241 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,100 円／平米 20万1,997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡北島町
地域	徳島県徳島市応神町西貞方字仁徳６９番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万2,019 円／平米 20万5,035 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,889 円／平米 19万4,687 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,791 円／平米 19万1,057 円／坪
査定価格 平米 坪	6万700 円／平米 20万674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡北島町
地域	徳島県徳島市応神町西貞方字仁徳６９番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万493 円／平米 19万9,990 円／坪
推定価格 平米 坪	6万493 円／平米 19万9,990 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,722 円／平米 19万829 円／坪
査定価格 平米 坪	6万600 円／平米 20万344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情