路線価 (2023) 徳島県徳島市津田海岸町1125-22 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 徳島市徳島県徳島市津田海岸町１１２５番２２
価格時点	2023 年
駅名	徳島駅 から 6500m
路線価
1坪当たり	1坪 4万6,284 円
1平米当たり	1平米 1万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億4,900万 円 (8250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,508 円 1平米 1万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億4,900万 円 (8250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,508 円／坪 1平米 1万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は県東部都市計画区域内に存する工業地域を圏域とし、需要者の中心は県内外の木材、鉄鋼、流通等の法人事業者。沿岸部に位置する木材関連工場の多い団地であったが、令和４年３月に津田ＩＣから京阪神まで高速網で直結し、工場立地条件が大きく向上した。新規に造成された企業用分譲地は完売し、バイオマス発電所が令和５年稼働予定など地域の需要を喚起している。中心となる価格帯はバラつきが大きいが、直近は２～３万円／㎡の取引が多い。 (2) 同一需給圏は徳島県東部臨海部付近を中心とする工業地域一帯である。需要者の中心は、県内外を資本とする工業又は流通関連事業を営む法人等である。令和４年３月に京阪神、瀬戸内方面が高速道路網で直結したことで、工場立地環境が大幅に向上し、県の企業用地も完売するなど、需要が喚起されている。今後、徳島小松島港津田地区活性化計画により、立地環境の向上が見込まれる。既存団地内の取引は限定的であるが、６～７万円／坪前後が相場と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　津田海岸町及び東沖洲の工業地の最新事例を収集できたことから市場の実態を反映した極めて規範性の高い比準価格を試算た。一方工場の賃貸事例は殆ど無く賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用は断念した。設備投資等の経済指標も多少の上下動はあるが総じて安定的に推移していることなどを考慮し、比準価格を標準として、代表標準地とのバランスにも十分に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は要因比較可能な工業地の取引が限定的である中、やや広域的に事例を選択するとともに、主たる需要者の観点から要因比較を適切に行った結果、市場性を反映した実証的な価格が得られた。一方で、当地域は自己の業務用不動産としての利用が主であり、賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算しなかった。よって本件においては、代表標準地との比較検討を踏まえ、市場性を適切に反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	徳島駅南東方
距離	6500 m
土地の状態
土地面積	2495.5 坪 (8250 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	木材関連の工場が多い臨海工業団地
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	徳島市徳島県徳島市津田海岸町１１２５番２２
標準地の範囲
東	220 m
西	160 m
南	210 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	中小工場地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	160 m
面積	8000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	臨海部の木材関連企業が多い工業団地
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)令和４年３月、徳島津田ＩＣから徳島ＪＣＴ迄が開通し、京阪神まで高速ネットワークで直結、企業用地の分譲も完売した。徳島小松島港津田地区活性化計画等により今後も需要が期待される。 (2)令和４年３月２１日に徳島ＪＣＴ－徳島沖洲ＩＣ間が開通したことで、京阪神、瀬戸内方面が高速道路網で直結し、工場地需要が喚起されている。今後、県の事業計画により地域全体の底上げが期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中小工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万9,508 円 1平米 1万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万9,508 円 1平米 1万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万9,508円 1平米 1万8,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 5万7,524円 1平米 1万7,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万9,508円 1平米 1万8,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 5万7,524円 1平米 1万7,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内不動産市況は都市部を中心に動きが戻っているものの世界的な物価高や原材料不足等によりやや先行き不透明な情勢となっている。 (2)景気は持ち直しつつあるものの、海外情勢の動向如何では腰折れするリスクも残っている。鉱工業生産は概ね安定的に推移している。
地域要因
(1)令和４年３月に京阪神まで高速網が直結し、県の企業用地分譲も完売するなど好調で、工場立地条件が大幅に向上している。 (2)令和４年３月に徳島ＪＣＴ－徳島沖洲ＩＣ間が開通し、工場立地環境が大きく向上した。県の企業用地も完売するなど、需要が喚起されている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)画地条件等は地域内において概ね標準的で、特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市津田海岸町１１２５番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,914 円／平米 11万2,120 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,135 円／平米 11万6,156 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,487 円／平米 6万4,424 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市津田海岸町１１２５番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,327 円／平米 5万7,283 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,864 円／平米 5万9,058 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,775 円／平米 5万8,764 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,800 円／平米 5万8,847 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市津田海岸町１１２５番２２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,100 円／平米 9万6,205 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,642 円／平米 9万7,996 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,354 円／平米 6万678 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市津田海岸町１１２５番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,686 円／平米 14万4,426 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,822 円／平米 14万8,182 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,868 円／平米 7万5,602 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,900 円／平米 7万5,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市津田海岸町１１２５番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,700 円／平米 7万5,046 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,656 円／平米 7万4,901 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,598 円／平米 5万4,873 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,600 円／平米 5万4,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	20 m
側道方位2	東
側道幅員2	10 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情