路線価 (2023) 宮城県栗原市築館伊豆1-25-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 栗原市宮城県栗原市築館伊豆１丁目２５番１外
価格時点	2023 年
駅名	くりこま高原駅 から 5100m
路線価
1坪当たり	1坪 6万2,814 円
1平米当たり	1平米 1万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	522万 円 (223 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,360 円 1平米 2万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	522万 円 (223 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,360 円／坪 1平米 2万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は築館地区の商業地域を中心とするが、栗原市全域の商業地域及び商住混在地域等にも及ぶ。典型的需要者は地元の事業者や個人が中心となる。国道４号線沿い、築館宮野中央地区及びＪＲ東北新幹線「くりこま高原」駅前等における大型商業施設へ顧客が流出し、商況は低迷しており店舗・事業所等としての需要は乏しいが、背後の住宅地の影響から地価は微減傾向にある。需要の中心となる価格帯は、２２０㎡程度の更地で５１０万円前後と判断される。 (2) 同一需給圏は、栗原市築館地区の事業用途としても利用可能な宅地を有する地域を中心に、栗原市周辺各地区の商業地域の範囲である。典型的需要者は県北地域の中小事業者や個人が中心と考えられる。栗原市内では、土地区画整理事業が施行された地域が商圏の中心となっており、その他の商業地域は過疎化の影響で商況は衰退傾向にある。商業地取引は少なく、中心的な価格帯を見出すことはできない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は信頼性の高い取引事例から求めた価格で、現実の不動産市場を適切に反映している妥当な価格と認められる。一方、収益価格は貸店舗又は事務所が少なく自用の店舗又は事務所が中心となっていることから、賃料水準として適正なものが見出しにくく、収益価格は相対的に信頼性が劣る。従って本件では、収益価格は参考とし、市場の実体を反映した実証的な価格である比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 典型的需要者は実際の取引価格を参考にして土地取引に入ると見込まれることから、実際の取引事例から求めた比準価格は、市場を反映した価格であり、実証的で説得力が高い。一方、当該地域周辺では貸事務所等の収益物件もみられるが、自用の事務所等が多く土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は相対的に規範性に劣る。よって、本件では、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	くりこま高原駅南西方
距離	5100 m
土地の状態
土地面積	67.5 坪 (223 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、併用住宅、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	栗原市宮城県栗原市築館伊豆１丁目２５番１外
標準地の範囲
東	25 m
西	30 m
南	90 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗・事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	11 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	築館地区の中心市街地を南北に走る国道４号線沿いの商業地域
街路	１６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道４号線沿いの商業地域であるが、背後地域と高低差がありその範囲は狭く標準的画地規模も小さい。大型商業施設に顧客は流出し商況は低迷しているが、背後の住宅地の影響もあり、地価は微減傾向にあるものと予測。 (2)市内は過疎化が進行し、発展的な不動産取引は見られず、市場は縮小傾向にある。目立った閉店は不見当だが大型商業施設との競合で地域は長期的に衰退傾向にあり、今後も地価の下落傾向は続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗・事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万7,360 円 1平米 2万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万7,360 円 1平米 2万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)栗原市内の大型商業施設への顧客流出が続いており、既存商業地域の商況は低迷し、栗原市商業地の地価は下落傾向にある。 (2)栗原市は人口は減少、産業は衰退傾向にあり、国道４号線に近く生活利便性が良好な一部築館地区等を除いて、土地需要は弱含みが続いている。
地域要因
(1)築館バイパス沿いに商業施設が進出し、対象地域の商況は低迷している。需要は弱含みだが、背後の住宅地の影響から地価は微減傾向にある。 (2)国道４号線沿いの商業地域は、周辺の大規模商業施設と商圏が競合していることから、近年はロードサイド型飲食店の出店が見られる程度である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311060 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	栗原市
地域	宮城県栗原市築館伊豆１丁目２５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,148 円／平米 6万9,915 円／坪
推定価格 平米 坪	2万692 円／平米 6万8,408 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,381 円／平米 7万7,298 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311090 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	栗原市
地域	宮城県栗原市築館伊豆１丁目２５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,950 円／平米 7万9,179 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,741 円／平米 7万5,182 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,253 円／平米 7万6,874 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311030 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	栗原市
地域	宮城県栗原市築館伊豆１丁目２５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,729 円／平米 7万8,448 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,587 円／平米 7万7,979 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,377 円／平米 7万7,284 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311020 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	栗原市
地域	宮城県栗原市築館伊豆１丁目２５番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,020 円／平米 6万2,880 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,337 円／平米 6万622 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,509 円／平米 7万7,721 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,500 円／平米 7万7,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情