路線価 (2023) 徳島県徳島市論田町新開66-61外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 徳島市徳島県徳島市論田町新開６６番６１外
価格時点	2023 年
駅名	阿波富田駅 から 5500m
路線価
1坪当たり	1坪 8万9,262 円
1平米当たり	1平米 2万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (363 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,461 円 1平米 3万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,160万 円 (363 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,461 円／坪 1平米 3万1,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、徳島県東部臨海部を中心とした工業地域一帯。需要者は、臨海部の交通アクセスがやや劣る工業地域にて需要の限定が見受けられるものの、金属関連を中心とした製造業を営む県内外の事業者となっている。資材の上昇を受け景気感は依然低迷していると共に、工業地としての地価が上位であることから、地価下落が継続している。取引の少ない地域ではあるが広域的地価動向から、需要の中心となる価格帯は坪１０万円程度と推定する。 (2) 同一需給圏は、徳島市を中心に県東部一円の工場地域。需要者の中心は同一需給圏内に本拠をおく自動車整備、リサイクル関連業者のほか、倉庫運営業者等。徳島南部自動車道の部分開通に伴い、アクセス面で若干の改善が見られる反面、インターチェンジ付近の土地供給が増加しつつあり、そのあおりを受け一帯の土地需要は低迷している。取引が極めて少ないことから、中心となる価格帯が見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、工業地の取引は少ないため広域的な事例収集となったが、類似性の高い市場参加者のもと需要者と供給者の合意価格から導き出されており市場性を反映し説得力が認められる。一方、収益価格は自社工場で構成された地域にて工業地としての賃貸市場が成立しておらず、その試算を断念した。よって、市場性を反映する比準価格を標準に、下記代表標準地価格とのバランス検討・原材料の供給とコストの動向等をも参酌して、鑑定評価額を決定した。 (2) 自社の工場や倉庫が多い地域で賃貸市場が成立していないことから、収益価格については試算を断念した。比準価格は工場の取引が少ないことから、類似地域の範囲を広域的に捉えたうえで比較検討し、その中でも代替競争関係が認められるものを重視して試算しており、市場の実態を相応に反映した説得力のある価格と言える。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	阿波富田駅南東方
距離	5500 m
土地の状態
土地面積	109.8 坪 (363 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、営業所、倉庫等が建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	徳島市徳島県徳島市論田町新開６６番６１外
標準地の範囲
東	70 m
西	100 m
南	170 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	小規模工場地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	31 m
面積	400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)自動車整備解体業、リサイクル業関連の中小工場や事業所が集積する工業地域。津田インターの開設によりやや改善したもののなお交通アクセスに難があり、工業地として高位にある地価水準は下落傾向が継続している。 (2)自動車整備業やリサイクル業等を主体とした工業地域で今後も現況同様に推移すると予測する。徳島南部自動車道の部分開通に伴い工場用地の供給が増加し、競争力の低下による地価下落が当面続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	小規模工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万5,461 円 1平米 3万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万5,461 円 1平米 3万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万5,461円 1平米 3万1,900円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 10万6,784円 1平米 3万2,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万5,461円 1平米 3万1,900円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 10万6,784円 1平米 3万2,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)流通活動はコロナ禍においても活発であったが、生産活動は原材料の調達難と生産コスト増により回復が遅延する業種が見受けられる。 (2)徳島南部自動車道の部分開通によって本州方面へのアクセス性が大幅に向上した。とりわけＩＣ周辺の臨海工業地区の地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)２河川に囲まれ更なる発展余地がないと共に交通アクセスも悪い地域であったが、Ｒ４年３月津田ＩＣの開通により交通利便性がやや改善した。 (2)勝浦川河口近くに形成された工業地域。比較的安定した土地利用が続いているが、周辺の工業地域との競合による地価下落が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市論田町新開６６番６１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,914 円／平米 11万2,120 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,203 円／平米 11万6,381 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,945 円／平米 10万5,610 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市論田町新開６６番６１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,700 円／平米 7万5,046 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,678 円／平米 7万4,973 円／坪
標準価格 平米 坪	3万522 円／平米 10万906 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	20 m
側道方位2	東
側道幅員2	10 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県徳島市論田町新開６６番６１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,686 円／平米 14万4,426 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,822 円／平米 14万8,182 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,503 円／平米 10万7,455 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,500 円／平米 10万7,445 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡松茂町
地域	徳島県徳島市論田町新開６６番６１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,940 円／平米 10万8,900 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,882 円／平米 11万8,626 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,502 円／平米 10万7,452 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,500 円／平米 10万7,445 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	13.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	阿南市
地域	徳島県徳島市論田町新開６６番６１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,138 円／平米 9万3,024 円／坪
推定価格 平米 坪	3万835 円／平米 10万1,941 円／坪
標準価格 平米 坪	3万773 円／平米 10万1,736 円／坪
査定価格 平米 坪	3万800 円／平米 10万1,825 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情