路線価 (2023) 徳島県鳴門市鳴門町土佐泊浦字黒山256-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 鳴門市徳島県鳴門市鳴門町土佐泊浦字黒山２５６番２０
価格時点	2023 年
駅名	鳴門駅 から 5500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	386万 円 (280 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,623 円 1平米 1万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	386万 円 (280 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万5,623 円／坪 1平米 1万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大毛島内の農家集落一帯。市街化調整区域内の農家集落として利用状態が安定している反面、需要者は主に地元居住者とその縁故者に限られ外部からの移住は少ない。また、近隣地域及び周辺の農家集落において過疎と高齢化が進行しており、地元住民の有効需要も低く地価は下落している。取引が少なく需要の中心価格帯は把握し難いが、長期的・広域的な観点から坪４～５万円と推定される。 (2) 同一需給圏は、鳴門町内の住宅地域一円である。需要者は、町内居住者及び地縁関係者が中心である。当地域周辺は、島嶼部にあり半農半漁の集落が形成されているが、海岸沿いは瀬戸内海国立公園に指定され、リゾートマンション、土産店等もみられるほか、大毛地区には高速道路のインターが設置されている。近年は、地元需要並びに観光施設地及び別荘の需要も弱く、不動産市場は低迷している。価格の中心帯は、土地のみで坪４～５万円程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、農家集落における不動産取引が少ない実情から事例収集範囲を拡大したが、比較的新しい事例資料が得られたため、広域的視点からではあるが近時の地価動向を反映した試算価格と思料する。一方、収益価格は調区に係る建築規制及び農家集落内の賃貸需要から賃貸建物の建築が非現実的であり、試算不能であった。よって、地域の実情を反映する比準価格を標準に島嶼部への土地需要の動向等をも参酌して、本件の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当地域周辺は農漁村集落であり、賃貸住宅はみられず、賃貸需要も希薄である。また、公法上市街化調整区域に指定され、宅地利用に際しては開発許可等を要するが、公法上、新規に共同住宅を建設することは制限されており、収益を想定することは困難である。よって、本評価においては、市場性をより反映する取引事例比較法による比準価格のみを採用し、周辺地域における公示地価格等との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鳴門駅北東方
距離	5500 m
土地の状態
土地面積	84.7 坪 (280 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅と農家住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鳴門市徳島県鳴門市鳴門町土佐泊浦字黒山２５６番２０
標準地の範囲
東	70 m
西	60 m
南	130 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	18 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)鳴門市中心部の北方大毛島に存する農家集落として、利用状態は安定している。観光施設が散在するが、島外からの住宅地需要はほぼ皆無で、過疎・高齢化の進行と相まって、地価下落が継続している。 (2)瀬戸内海国立公園の背後にある農漁村集落で、市中心部へのアクセスが劣るため住宅需要が弱く、また、近年は観光施設開発もみられず、特に発展要因もないため、当面は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万5,623 円 1平米 1万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万5,623 円 1平米 1万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万5,623円 1平米 1万3,800円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万5,623円 1平米 1万3,800円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 4万5,953円 1平米 1万3,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)緩やかではあるが過疎と高齢化が進行している。近時は、インフレによる実質賃金減と建築コスト増により不動産投資意欲の減退が懸念される。 (2)高齢化、過疎化が進み土地需要が先細りするなか、円安等による物価高で景況の先行きが不透明であり、地価は弱含みで推移するものと思われる。
地域要因
(1)島嶼部の農家集落として地域要因に特段の変動はないが、過疎高齢化により依然として有効需要が減退している。 (2)土地需要は地縁関係者が殆どで、他地域からの流入人口が少ないため、土地需要が低調で、地価は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市鳴門町土佐泊浦字黒山２５６番２０
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,917 円／平米 5万2,622 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,728 円／平米 4万8,691 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,487 円／平米 4万4,588 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,800 円／平米 4万5,623 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市鳴門町土佐泊浦字黒山２５６番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,582 円／平米 6万1,432 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,232 円／平米 6万275 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,565 円／平米 4万4,846 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,900 円／平米 4万5,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市鳴門町土佐泊浦字黒山２５６番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,001 円／平米 4万9,593 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,852 円／平米 4万9,101 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,960 円／平米 4万2,846 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,300 円／平米 4万3,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市鳴門町土佐泊浦字黒山２５６番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,434 円／平米 5万7,637 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,106 円／平米 5万9,858 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,168 円／平米 4万3,533 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,500 円／平米 4万4,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市鳴門町土佐泊浦字黒山２５６番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万169 円／平米 6万6,679 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,952 円／平米 6万2,655 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,783 円／平米 4万5,567 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,100 円／平米 4万6,615 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情