路線価 (2023) 徳島県鳴門市撫養町南浜字東浜1-55 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 鳴門市徳島県鳴門市撫養町南浜字東浜１番５５
価格時点	2023 年
駅名	撫養駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	476万 円 (118 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,232 円 1平米 4万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	476万 円 (118 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,232 円／坪 1平米 4万300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鳴門市中心部から比較的近距離に所在する住宅地域である。需要者の中心は鳴門市に居住するサラリーマン等の１次取得者と考えられる。比較的利便性に優る土地柄でもあり、新型コロナの影響等から回復基調で、下落幅は縮小傾向にあるが、建築費高騰等の影響が懸念される。市場の中心価格帯については、土地は１００～１５０㎡程度で４００～７００万円程度、新築戸建で２，４００～２，７００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、鳴門市の中心部近郊の住宅地域を圏域とする。需要者は、市内で就業する一次取得者層を中心として、市内他地区からの転入者も見られる。当地域を含め一定の利便性を備えた既成住宅地域においては、需給動向は比較的安定していたが、インフレ懸念等による先行き不透明感から、土地需要は弱含んでいる。需要の中心となる価格帯は、土地が１２０～２００㎡で５００～８００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 新型コロナの影響等から回復基調であることからも、近隣及び類似地域において、信頼性のある取引事例を比較的豊富に収集することができた。一方、標準地は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸建物の建築を想定することが困難なため、収益還元法は適用できなかった。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺に共同住宅も見られる地域性にあるが、当標準地に賃貸用不動産の想定を行うことが現実性を欠くことから、収益価格の試算を断念した。一方、近隣地域周辺において得られた最新の戸建住宅地の取引事例を採用の上、価格牽連性が強い事例を拠りどころに試算した比準価格の信頼性は高い。以上より、規範性の高い比準価格を採用することとし、代表標準地との検討等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	撫養駅南東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	35.7 坪 (118 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鳴門市徳島県鳴門市撫養町南浜字東浜１番５５
標準地の範囲
東	120 m
西	60 m
南	60 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	12.5 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)鳴門市中心部から比較的近距離に所在する住宅地域として今後とも継続すると予測する。地価については、比較的利便性に優る土地柄でもあり、新型コロナの影響等から回復基調だが、建築費高騰等の影響が懸念される。 (2)中心市街地の一角にある既成住宅地域である。近年の地価動向は、水準自体の低下もあり、安定的に推移してきたが、需要が弱含んでいることから、大きくはないが下落圧力が続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万3,232 円 1平米 4万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万3,232 円 1平米 4万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万3,232円 1平米 4万300円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 13万3,562円 1平米 4万400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万3,232円 1平米 4万300円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 13万3,562円 1平米 4万400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)鳴門市の地価については、中心部から比較的近距離に所在する地域を中心として、新型コロナ等の影響から、基本的には回復基調にある。 (2)人口減少は県平均を上回っている。インフレ基調、建築費高騰等が土地需要に悪影響を及ぼしている。
地域要因
(1)比較的利便性に優る土地柄でもあり、新型コロナの影響等から回復基調で、下落幅は縮小傾向にあるが、建築費高騰等の影響が懸念される。 (2)地価水準自体の値頃感は認められるが、需要が引き続き弱含んでいることから、小幅ながら下落基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市撫養町南浜字東浜１番５５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,725 円／平米 13万1,331 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,159 円／平米 12万6,154 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,159 円／平米 12万6,154 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,900 円／平米 12万8,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市撫養町南浜字東浜１番５５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,503 円／平米 15万7,045 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,339 円／平米 15万3,197 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,204 円／平米 12万9,608 円／坪
査定価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市撫養町南浜字東浜１番５５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,374 円／平米 15万6 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,484 円／平米 14万7,064 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,541 円／平米 13万723 円／坪
査定価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市撫養町南浜字東浜１番５５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,418 円／平米 16万9,988 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,469 円／平米 17万157 円／坪
標準価格 平米 坪	4万23 円／平米 13万2,316 円／坪
査定価格 平米 坪	4万800 円／平米 13万4,885 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市撫養町南浜字東浜１番５５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,374 円／平米 15万6 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,702 円／平米 16万4,315 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,603 円／平米 13万928 円／坪
査定価格 平米 坪	4万400 円／平米 13万3,562 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情