路線価 (2023) 徳島県鳴門市里浦町里浦字坂田23-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 鳴門市徳島県鳴門市里浦町里浦字坂田２３番３
価格時点	2023 年
駅名	鳴門駅 から 2600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	406万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,013 円 1平米 2万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	406万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,013 円／坪 1平米 2万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鳴門市中心部外縁のうち東部地域における既成住宅地域。需要者は地縁性を有する個人が中心で、他圏域からの転入は少ない。従って高齢化等による慢性的な供給圧力に対して新規需要は少なく、物価高等の一般経済の先行き不安も相俟って価格は軟調推移が継続している現状。取引自体が少ないため中心となる価格帯も把握しづらいが、土地は標準的な条件下においては７～８万円／坪前後が相場指標と思われる。 (2) 同一需給圏は鳴門市東部、撫養川以東に位置する既成住宅地域が該当する。需要者層は地元出身者等、地縁を有する者が中心となることが想定される。旧来から農業が盛んな農業地帯に近接し付近には農地が多く混在する既成住宅地であり、転入者が少ないことを反映して宅地開発もあまり見られず、取引動向は総じて緩慢で地価は緩やかに下落している。市場における中心価格帯（総額）は画地規模によって異なるが、取引単価は概ね坪７万～８万程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には賃貸アパート等も見受けられるが、標準地は小規模画地で適正な収益力を現す賃貸建物の建設が困難なことから収益還元法の適用はできなかった。比準価格は標準地同様に中心市街地東方外縁の既成住宅地域で代替関係の高い取引事例から求めたもので、自用目的取引が主である当該市場参加者の選好にも沿い、信頼性が高い。よって、比準価格を標準とし、コロナ禍・資材価格高騰の影響、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は鳴門市郊外の既成住宅地域であり、周辺地域にはアパート等の賃貸物件も散見されるが、対象標準地は画地規模がやや小さく、賃貸用建物の想定について経済合理性が乏しいことから収益価格の試算は断念した。これに対して比準価格は価格牽連性の高い取引事例に基づいた実証的で説得力を有する試算価格である。従って、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討及び市場分析の結果等を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	鳴門駅南東方
距離	2600 m
土地の状態
土地面積	51.4 坪 (170 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	3.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鳴門市徳島県鳴門市里浦町里浦字坂田２３番３
標準地の範囲
東	60 m
西	10 m
南	80 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	12 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、３．１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地外縁部の既成住宅地域で街路条件に劣ることもあり外部からの需要は少なく、現況は維持するものの、価格は幅広い需要層を持つ市内中心部住宅地と比較して軟調傾向が継続するものと予測する。 (2)鳴門市東部の旧来からの既成住宅地域である。道路幅員や系統連続性に劣り、住宅地の新規開発等が少ない地域であることから、当面は現状の利用を維持しつつ、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万9,013 円 1平米 2万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万9,013 円 1平米 2万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万9,013円 1平米 2万3,900円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 7万9,675円 1平米 2万4,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万9,013円 1平米 2万3,900円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 7万9,675円 1平米 2万4,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍は落ち着きつつあるが、今後建築費高騰の住宅需要への影響が懸念される。郊外部は高齢化等の影響が強く需要縮小傾向が継続。 (2)景気は持ち直し傾向にあり新型コロナ禍の影響は軽微であるが、市内の不動産需給動向は緩慢であり、建築費の高騰等による影響は注視を要する。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はないが、街路条件に見劣りがあり地縁性が強いことから、需要回復が見込みづらい状況が続いている。 (2)旧来からの既成住宅地域であり、道路幅員や系統連続性等の街路条件が劣る場所が多く見受けられる。価格水準に影響を及ぼす地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市里浦町里浦字坂田２３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,451 円／平米 5万4,387 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,716 円／平米 7万8,405 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,716 円／平米 7万8,405 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２１Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市里浦町里浦字坂田２３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,707 円／平米 8万1,681 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,299 円／平米 7万7,026 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,393 円／平米 7万7,337 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市里浦町里浦字坂田２３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,458 円／平米 6万4,328 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,892 円／平米 9万5,517 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,456 円／平米 8万4,158 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,800 円／平米 8万5,295 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	南東
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市里浦町里浦字坂田２３番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,229 円／平米 7万183 円／坪
推定価格 平米 坪	2万528 円／平米 6万7,866 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,723 円／平米 7万1,816 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,000 円／平米 7万2,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情