路線価 (2023) 徳島県鳴門市瀬戸町明神字越浦238 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 鳴門市徳島県鳴門市瀬戸町明神字越浦２３８番
価格時点	2023 年
駅名	鳴門駅 から 4100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	373万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,716 円 1平米 2万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	373万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,716 円／坪 1平米 2万2,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、鳴門市郊外部の瀬戸町を中心に小鳴門海峡を挟み対岸の島嶼部の住宅地域の一部と判定。需要者の中心は、市内に居住或いは勤務する一次取得層と想定される。区画整然とした住宅地域で居住環境も概ね良好であるが、値頃感のある市中心部の住宅地域への需要流出や供給余力がやや強いこともあって地価は緩やかな下落を続けている。１５０㎡前後で総額３６０～４００万円程度の土地が取引の中心となっており、新築の分譲事例は殆ど見受けられない。 (2) 同一需給圏は、鳴門市郊外の臨海部を中心とした住宅地域の範囲。主たる需要者は、市内に居住し住宅を所要する就労者層が想定される。区画整然とした街並みにあるが、郊外エリアにて利便性に劣る面は否めず、また、鳴門市は宅地の供給過剰感もあり、市況は弱含んでいる。さらに、住宅建築費の高騰による住宅地価への影響が懸念される。中心となる価格帯は、標準的な住宅用地で３５０万円～４５０万円程度、単価としては坪７万円～８万円前後と推察される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には共同住宅も見受けられるが、近隣一帯は戸建住宅地域として熟成しており、また画地規模の面から標準的な賃貸用不動産を想定することが現実的ではないため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、いずれも鳴門市郊外部の住宅地域に存するものから適切に補・修正を行って試算しており、市場の実態を反映した説得力の高い価格と言える。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は鳴門市郊外エリアの住宅地の取引事例により導出されており、現実的かつ実証的な価格であり説得力を有する。一方で、自己利用が中心の戸建住宅が多く、画地規模も小さく、賃貸用建物の想定に現実性がないため、収益価格の試算は断念している。よって、本件では比準価格のみの試算となっているが、規範性は認められ、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、動向予測等にも配意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鳴門駅北西方
距離	4100 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鳴門市徳島県鳴門市瀬戸町明神字越浦２３８番
標準地の範囲
東	80 m
西	150 m
南	100 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	12 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６．０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした戸建住宅地域であり、今後も現況同様に推移していくと予測する。郊外の沿岸部の住宅地は利便性の面において競争力を欠いており、未だ供給余地が残ることもあって地価は引き続き弱含み傾向と予測する。 (2)街区が整然とした郊外の住宅エリアであり、現況利用が継続すると予測。供給過多のため、市況は低調であり、地価は弱含みにて推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万4,716 円 1平米 2万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万4,716 円 1平米 2万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万4,716円 1平米 2万2,600円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 7万5,377円 1平米 2万2,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万4,716円 1平米 2万2,600円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 7万5,377円 1平米 2万2,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)賃金の伸び悩みや食料品をはじめとする身の回り品の相次ぐ値上げの影響から住宅取得意欲は低迷しているが、地域により温度差もみられる。 (2)鳴門市市街地の新規住宅需要は概ね安定的に推移してきたが、直近では住宅建築費の高騰の影響が懸念される。
地域要因
(1)需給ギャップによる地価下落が続いているが、地価調整が長期に及んだことにより、その下落幅は緩やかである。 (2)区画整然とした住宅エリアであるが、中心部よりやや離れた位置にあり、生活利便性に劣る面は否めない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市瀬戸町明神字越浦２３８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,686 円／平米 7万5,000 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,476 円／平米 7万1,000 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,418 円／平米 7万4,114 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,600 円／平米 7万4,716 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市瀬戸町明神字越浦２３８番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,198 円／平米 7万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,230 円／平米 7万6,798 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,470 円／平米 7万980 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,700 円／平米 7万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市瀬戸町明神字越浦２３８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,921 円／平米 8万9,001 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,782 円／平米 8万1,929 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,161 円／平米 7万6,570 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	東
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市瀬戸町明神字越浦２３８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,582 円／平米 6万1,432 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,324 円／平米 6万579 円／坪
標準価格 平米 坪	2万405 円／平米 6万7,459 円／坪
査定価格 平米 坪	2万600 円／平米 6万8,104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情