路線価 (2023) 徳島県鳴門市大麻町池谷字長田9-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 鳴門市徳島県鳴門市大麻町池谷字長田９番６外
価格時点	2023 年
駅名	池谷駅 から 340m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	636万 円 (388 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,218 円 1平米 1万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	636万 円 (388 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,218 円／坪 1平米 1万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、鳴門市の西方外縁部に存する住宅地域を圏域とする。需要者は、当地域に地縁性を有する個人に概ね限られる。中心部より離れた利便性に劣る農家集落地域では、元来需要者が限定的であることに加え、インフレ懸念等による先行き不透明感もあり、土地需要は一層弱含みとなっている。需要の中心となる価格帯は、単価ベースで３．３㎡当たり５～６万円程度、新築の戸建住宅は殆ど見られない。 (2) 同一需給圏は鳴門市西部郊外、大麻町内の既成住宅地域一円。需要者は圏域内の個人が中心で他圏域からの転入は少ない。中心市街地から遠いため元々地縁性が強く取引自体多くないうえに利便性の高い隣接町内の新興分譲地との競合により若年層が流出し需要は低迷、エリア全体としてやや供給過剰感が否めない状況である。既成集落地内における中心となる価格帯は標準的な土地で５０～６０千円／坪程度だが、条件の劣る土地は極端な安値も見受けられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成の住宅地域であり、賃貸用アパート等は見られないことから、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格の試算に当たっては、事例収集の範囲を広域に行ったが、価格牽連性のある住宅地の取引事例を分析することで、直近の地価水準を把握しており、重視すべき価格と認められる。以上より、十分な規範性を有する比準価格を採用することとし、周辺公示地等との価格均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地の周囲は農村地帯のためアパート等の賃貸物件は散見される程度で、賃貸市場が未成熟なため規範性のある賃貸事例の収集が困難なことから収益価格は試算できなかった。一方比準価格は数少ない中からも実際の取引事例から求めたもので、自用目的の住宅取引が中心である当該市場の特性、需要者の選好性を反映した実証的な価格で規範性が高いことから、比準価格を中心に過疎高齢化の進展等の地域の将来動向も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	池谷駅北東方
距離	340 m
土地の状態
土地面積	117.4 坪 (388 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に、店舗、作業場等が見られる地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鳴門市徳島県鳴門市大麻町池谷字長田９番６外
標準地の範囲
東	60 m
西	120 m
南	70 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	21 m
面積	380 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	県道鳴門池田線の背後に存する住宅地域である。
街路	基準方位北　　　５．２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心部より距離を置く農家集落地域であり、立地条件等より旧来からの住環境に留まっているとともに、開発等が進展する見込みも乏しく、地価はここ暫く下落基調にあるものと予測される。 (2)幹線県道背後、ＪＲ駅近くに位置する既成集落地域。中心市街地から遠く、周囲も農地地帯で外部からの需要は少なく、現況は維持するものの価格は軟調傾向が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万4,218 円 1平米 1万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万4,218 円 1平米 1万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 5万4,549円 1平米 1万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 5万4,549円 1平米 1万6,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少は県平均を上回っている。インフレ基調、建築費高騰等が土地需要に悪影響を及ぼしている。 (2)コロナ禍は落ち着きつつあるが、今後建築費高騰の住宅需要への影響が懸念される。郊外部は高齢化等の影響が強く需要縮小傾向が継続。
地域要因
(1)地域要因に変動はないが、需要はかなり弱含んでおり、地価の下落基調に変化はなく、前年と同程度の下落幅で推移している。 (2)県道への連絡道の整備はあったが、周辺地域を含め高齢化等の進展により空き家も増加しており、価格形成に特段の影響は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市大麻町池谷字長田９番６外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,124 円／平米 5万 円／坪
推定価格 平米 坪	2万684 円／平米 6万8,381 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,022 円／平米 5万2,969 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	2.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市大麻町池谷字長田９番６外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,570 円／平米 9万1,146 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,546 円／平米 8万4,455 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,302 円／平米 5万3,894 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,700 円／平米 5万5,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市大麻町池谷字長田９番６外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,103 円／平米 6万9,767 円／坪
推定価格 平米 坪	2万386 円／平米 6万7,396 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,682 円／平米 5万1,845 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,100 円／平米 5万3,227 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市大麻町池谷字長田９番６外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,000 円／平米 3万6,366 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,889 円／平米 3万9,305 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,023 円／平米 5万2,972 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市大麻町池谷字長田９番６外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,175 円／平米 1万3,803 円／坪
推定価格 平米 坪	8,990 円／平米 2万9,721 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,635 円／平米 5万1,689 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	農道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情