路線価 (2023) 徳島県鳴門市里浦町粟津字中島230-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 鳴門市徳島県鳴門市里浦町粟津字中島２３０番１
価格時点	2023 年
駅名	鳴門駅 から 4200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	556万 円 (343 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,557 円 1平米 1万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	556万 円 (343 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万3,557 円／坪 1平米 1万6,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鳴門市中心部から郊外の市街化調整区域に所在する住宅地域等である。需要者の中心は、地縁を有する者に概ね限定される。外部からの転入者が少なく、需要は慢性的に弱いものと認められることから、地価は下落基調で推移している。市場の中心価格帯についても、取引が少ないため、把握が困難ではあるが、坪単価にして５～６万円程度が一応の目安となるものと考えられる。 (2) 同一需給圏は鳴門市中心部の東方外縁部、市街化調整区域内を中心とした農家住宅地域一円。需要者は圏域内の個人が中心で他圏域からの転入は少ない。元々在来の農家が殆どで地縁性が強い地域性のため需要自体が小さく、市街地からもやや離れていることもあって圏域内では新規の宅地分譲も見受けられない。従って中心となる価格帯は見出しづらいが、３６０㎡程度の標準的な土地で５０～６０千円／坪程度が相場指標と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引自体が少ないため、周辺の市街化区域にも事例収集の範囲を拡大した結果、地域格差率の大きい事例等を採用せざるを得なかったが、市場の実態は相応に反映されている。一方、標準地の存する地域は、市街化調整区域に所在する農家住宅地域であり、賃貸市場が十分に成立していないため、収益還元法は適用することができなかった。従って、比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地の周囲は農村地帯のためアパート等の賃貸物件は見受けられず、賃貸市場が未成熟なため規範性のある賃貸事例の収集が困難なことから収益価格は試算できなかった。一方比準価格は数少ない中からも実際の取引事例から求めたもので、自用目的の住宅取引が中心である当該市場の特性、需要者の選好性を反映した実証的な価格で規範性が高いことから、比準価格を中心に過疎高齢化の進展等の地域の将来動向も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鳴門駅南方
距離	4200 m
土地の状態
土地面積	103.8 坪 (343 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鳴門市徳島県鳴門市里浦町粟津字中島２３０番１
標準地の範囲
東	70 m
西	100 m
南	200 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	30 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅と農家住宅が混在する農家住宅地域として今後とも継続するものと予測する。需要者が地縁を有するものに概ね限定されること等から、地価は当面下落基調で推移するものと予測する。 (2)市街地から離れた農家集落地域のため外部からの需要は少ない一方、高齢化の進展により供給圧力は年々強まっていることから価格の底打ち感はなく、今後も下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万3,557 円 1平米 1万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万3,557 円 1平米 1万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万3,557円 1平米 1万6,200円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万3,557円 1平米 1万6,200円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 5万4,218円 1平米 1万6,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)鳴門市の地価については、中心部から比較的近距離に所在する地域を中心として、新型コロナ等の影響から、基本的には回復基調にある。 (2)コロナ禍は落ち着きつつあるが、今後建築費高騰の住宅需要への影響が懸念される。郊外部は高齢化等の影響が強く需要縮小傾向が継続。
地域要因
(1)外部からの転入者が少なく、需要は慢性的に弱いものと認められることから、地価は下落基調で推移している。 (2)特段の地域要因変化はないが、郊外の農家住宅地域で地縁性が強く、市街地以上に過疎高齢化が進んでおり、空き家も増加している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市里浦町粟津字中島２３０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,451 円／平米 5万4,387 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,716 円／平米 7万8,405 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,233 円／平米 5万3,666 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,300 円／平米 5万3,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市里浦町粟津字中島２３０番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,604 円／平米 9万1,259 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,819 円／平米 8万8,664 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,176 円／平米 5万3,478 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,300 円／平米 5万3,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２１Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市里浦町粟津字中島２３０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,707 円／平米 8万1,681 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,598 円／平米 7万4,709 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,269 円／平米 5万479 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,300 円／平米 5万582 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市里浦町粟津字中島２３０番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,022 円／平米 4万3,051 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,351 円／平米 4万7,444 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,932 円／平米 6万5,895 円／坪
査定価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情