路線価 (2023) 徳島県鳴門市瀬戸町堂浦字地廻り弐75 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 鳴門市徳島県鳴門市瀬戸町堂浦字地廻り弐７５番
価格時点	2023 年
駅名	鳴門駅 から 6000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	239万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,549 円 1平米 1万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	239万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,549 円／坪 1平米 1万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、市北部の瀬戸町を中心とした郊外住宅地域一帯。比較的規模の大きい古くからの漁家集落であるが、漁業従事者の高齢化により空き家が増えている。主たる需要者は、地元漁家集落の住民若しくはその縁故者に限られ、外部からの移住は見受けられない。過疎の漁家集落において宅地需要の減退は長期化しており、地価も下落基調に歯止めが見られない。取引のない漁家集落にて土地需要の中心価格帯は把握し難いが、概ね坪５～６万円と推定される。 (2) 同一需給圏は、瀬戸町のうち島嶼部を除く住宅地域である。需要者は、町内居住者及び地縁関係者が中心で、他地域からの流入は少ない。当地域は、瀬戸漁港（堂浦地区）を中心に形成された規模の大きい漁家集落であるが、漁業後継者の減少により高齢化と過疎化が進み、空き家が増えつつある。需要が弱く地価の下方調整が続き、取引価格の中心帯は、土地のみで坪５～６万円程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は、不動産取引の少ない漁家集落にて事例収集の範囲を拡大せざるを得なかった。古家付きの取引ではあるが、地域性が類似する漁家集落内の２事例をも採用しており、近隣地域の地価水準と動向を反映していると判断する。収益価格は、賃貸需要が皆無の漁家集落にして調整区域に係る建築規制もあることから、試算を断念した。実証的資料から求められた比準価格を標準に、過疎の進行する漁村の将来性等を斟酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 漁家集落であり周辺には賃貸住宅は殆どみられず、賃貸市場が形成されていない。また、公法上、市街化調整区域に指定され、新規に共同住宅を建設することが制限されており、収益を想定することは困難である。よって、本評価においては、市場性を反映する取引事例比較法による比準価格のみを採用し、周辺における公示地価格等との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鳴門駅北西方
距離	6000 m
土地の状態
土地面積	43.9 坪 (145 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、小売店舗等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鳴門市徳島県鳴門市瀬戸町堂浦字地廻り弐７５番
標準地の範囲
東	60 m
西	20 m
南	70 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	18 m
面積	145 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市北部の小鳴門海峡沿岸部に位置する漁家集落で、住宅・店舗・漁業関係施設が密集している。外部からの新規需要なく過疎高齢化の進行する漁家集落であることから、今後も地価下落が継続するものと予測する。 (2)堂浦地区の中心部に所在するが、地域産業である漁業の衰退から、高齢化、過疎化が進み、宅地需要が先細りとなっていくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万4,549 円 1平米 1万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万4,549 円 1平米 1万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万4,549円 1平米 1万6,500円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 5万5,210円 1平米 1万6,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万4,549円 1平米 1万6,500円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 5万5,210円 1平米 1万6,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)緩やかではあるが過疎と高齢化が進行している。近時は、インフレによる実質賃金減と建築コスト増により不動産投資意欲の減退が懸念される。 (2)高齢化、過疎化が進み土地需要が先細りするなか、物価高等で景況の先行きが不透明であり、地価は弱含みで推移するものと思われる。
地域要因
(1)空き家も見られる過疎と高齢化が進行する漁家集落にて、不動産に対する有効需要は依然として鈍く、地価下落が継続している。 (2)瀬戸町の市街地に近いものの、漁業後継者が少なく、高齢化、過疎化が進む漁家集落である。宅地需要は低調で、地価は下落基調を続けている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市瀬戸町堂浦字地廻り弐７５番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,868 円／平米 2万9,318 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,203 円／平米 4万6,955 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,941 円／平米 5万2,701 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市瀬戸町堂浦字地廻り弐７５番
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,858 円／平米 2万5,979 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,377 円／平米 5万836 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,918 円／平米 5万2,625 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,400 円／平米 5万4,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	7.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市瀬戸町堂浦字地廻り弐７５番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,150 円／平米 6万4 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,294 円／平米 6万3,786 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,186 円／平米 5万3,511 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,700 円／平米 5万5,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市瀬戸町堂浦字地廻り弐７５番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,686 円／平米 7万5,000 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,476 円／平米 7万1,000 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,609 円／平米 5万4,909 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,100 円／平米 5万6,533 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情