路線価 (2023) 徳島県鳴門市撫養町斎田字大堤226 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 鳴門市徳島県鳴門市撫養町斎田字大堤２２６番
価格時点	2023 年
駅名	鳴門駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 14万8,770 円
1平米当たり	1平米 4万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,870万 円 (324 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万756 円 1平米 5万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,870万 円 (324 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万756 円／坪 1平米 5万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏はＪＲ鳴門駅を中心とする商業地域。需要者の属性は鳴門市全域を商圏とする個人、法人事業者が中心。歩道上にアーケードの設置された既成商店街で各種小売店舗等が建ち並ぶが、空店舗や駐車場が増えるなど商業地としての需要は弱い。市外の大型ＳＣや駐車場を備える周辺の郊外型店舗へ顧客が流出し、商業地としての新規需要は少ないが背後の住宅地との価格差が無く底値に近い。取引が少なく標準的な価格帯を見出し難いが坪２０万円前後が水準。 (2) 同一需給圏は鳴門市中心部及びその近郊の商業地等。需要者は圏域内の法人・個人事業主のほか、収益性が見込める地域には圏外法人の参入も認められる。鳴門市内においても顧客行動はロードサイド店舗や大型商業施設が主となり旧来からの商店街の商況は低調推移しているが、立地面からの利便性により多用途での需要は認められ、価格は底値を探りつつ徐々に安定化傾向にある。土地は規模等により差があるが概ね２０～２３万円／坪程度が取引の指標と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　商業地の取引事例は少ないものの、全て鳴門市内の商業地から収集し得た為規範性の高い取引価格を試算できた。一方収益価格は、当該地域は個人商店が中心の既成商業地で低層建物利用が多い上、建築費の高騰により新規収益建物建築建築は採算に見合わないことから低位に試算された。よって取引事例により求めた比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、一般経済情勢や周辺公示地等の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸用店舗も見受けられるが、中心部商業地は商況低迷により空き店舗が多いため土地の収益性を適正に反映した賃料設定がなされておらず、収益価格は低位に求められた。一方で比準価格は少ない中でも鳴門市内の実際の商業地事例により求められたもので実証性が高い。従って比準価格を重視して収益価格は参考に留め、コロナ禍・物価高騰等の一般経済の先行不透明感の高まりと地域の商業地としての将来性も考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鳴門駅南西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	98 坪 (324 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	診療所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	銀行、各種専門店等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鳴門市徳島県鳴門市撫養町斎田字大堤２２６番
標準地の範囲
東	80 m
西	200 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	歩道にアーケードが架けられた既成商店街
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　郊外型店舗へ顧客が流出し衰退傾向にある商店街だが中心市街地駅近の立地から一定の需要は存し、背後地の住宅地との価格差が無いことから地価は安定的に推移するものと予測する。 (2)市中心部の既成商店街で顧客の郊外型店舗へのシフトにより新規店舗需要は少ないが、立地面の優位性・利便性は保持しており、今後の地価は背後住宅地価格と平準化しつつ推移していくものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万756 円 1平米 5万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万756 円 1平米 5万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万756円 1平米 5万7,700円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 19万2,740円 1平米 5万8,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万756円 1平米 5万7,700円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 19万2,740円 1平米 5万8,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　県内不動産市況は都市部を中心に動きが戻っているものの世界的な物価高や原材料不足等によりやや先行き不透明な情勢となっている。 (2)コロナ禍は落ち着きつつあり、郊外では道の駅が新規オープンする等一部で賑わうが、中心部の商業地は核店舗がなく商況回復に至っていない。
地域要因
(1)小規模店舗の多い既成商業地域で中心部の好立地に存する。収益性は低調なものの背後住宅地と価格差が拮抗している。 (2)特段の地域要因の変化はない。小店舗主体の既成商業地で郊外型店舗に押され商況は低迷しているが、市中心部にある立地面の優位性は保持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市撫養町斎田字大堤２２６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,871 円／平米 16万1,568 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,867 円／平米 17万8,084 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,334 円／平米 17万6,322 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,400 円／平米 17万9,846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市撫養町斎田字大堤２２６番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,473 円／平米 20万9,842 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,725 円／平米 19万7,451 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,214 円／平米 20万5,679 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,500 円／平米 20万9,931 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市撫養町斎田字大堤２２６番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万501 円／平米 20万16 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,445 円／平米 19万3,219 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,908 円／平米 18万8,138 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,000 円／平米 19万1,748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市撫養町斎田字大堤２２６番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,163 円／平米 23万8,571 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,851 円／平米 23万927 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,651 円／平米 20万3,818 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,900 円／平米 20万7,947 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情