路線価 (2023) 徳島県鳴門市撫養町立岩字芥原115-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 鳴門市徳島県鳴門市撫養町立岩字芥原１１５番１外
価格時点	2023 年
駅名	鳴門駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 4万6,284 円
1平米当たり	1平米 1万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	18億7,000万 円 (107448 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,524 円 1平米 1万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	18億7,000万 円 (107448 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万7,524 円／坪 1平米 1万7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は鳴門市及び周辺市町の臨海部近郊の工業地域全域で、需要者の中心は県内及び全国資本の企業等が見込まれる。周辺は製薬グループ企業のほか流通、倉庫等の事業地が集積し、住宅地域に隣接する環境下にある。鳴門市中心市街地に近く幹線道路及び高速ＩＣ、空港を始め関西圏への中間地点として交通アクセスも比較的良好である。取引が殆ど無く中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は、徳島県東部の臨海エリアに形成された工業地適性のある土地の存する範囲。主たる需要者は、工場の敷地を所要する法人事業者が想定される。鳴門市の市街地に近接しており、鳴門市内からの通勤の利便性は認められる。利用形態に変化はなく、古くから安定的に土地利用がされており、一定の需要は見込むと思われる。広域的な工業地価動向も勘案して、市況は横ばい傾向と思料された。取引はほとんど見られず、中心価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域周辺の工業地の取引事例は無いことから周辺市町の同一需給圏から広く収集した取引事例から比準価格を求めたが、最新の市場の実態を充分に反映している。一方、工場の賃貸市場は未熟であるため収益還元法の適用は断念した。設備投資等の経済指標も多少の上下動はあるが総じて安定的に推移していることなどを考慮し、比準価格を標準として、代表標準地とのバランスにも十分に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 徳島県東部都市計画区域にて発生した代替性を有する工業地の取引事例による比準価格は、現実的かつ実証的な価格であり説得力を有する。一方で、大規模工場地であり周辺に適切な賃貸事例もなく、賃貸用建物の想定に現実性がないため、収益価格の試算は断念している。よって、本件では比準価格のみの試算となっているが、規範性の認められる比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、動向予測等にも配意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鳴門駅南東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	32500.9 坪 (107448 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	市街地近郊に位置する大規模工場地
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	四方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	鳴門市徳島県鳴門市撫養町立岩字芥原１１５番１外
標準地の範囲
東	220 m
西	220 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	大規模工場地
画地の形状等
間口	300 m
奥行き	350 m
面積	100000 m2
形状	不整形
地域の特性
地域の特性	中心市街地近郊の住宅地域に隣接する工業地域。
街路	１２ｍ市道、四方路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　交通アクセスの良好な中心市街地近郊の大規模工場地は希少で、地域内の企業業績等も安定しており地価も現状を維持して推移するものと予測する。 (2)市街地に近接する大規模工場地であり、当面は現況にて推移すると予測。安定的であり地価は横ばい傾向にて推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	大規模工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万7,524 円 1平米 1万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万7,524 円 1平米 1万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万7,524円 1平米 1万7,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 5万7,524円 1平米 1万7,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万7,524円 1平米 1万7,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万7,524円 1平米 1万7,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　県内不動産市況は都市部を中心に動きが戻っているものの世界的な物価高や原材料不足等によりやや先行き不透明な情勢となっている。 (2)鳴門市内の経済情勢は、一部に弱さがみられるものの、工業地価は概ね底堅い推移と思料。
地域要因
(1)既成市街地内の工業地域で地域要因に大きな変動はない。 (2)市街地に近接する工業地区であり、優良企業に利用され、堅調である。今後も安定的と思料。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市撫養町立岩字芥原１１５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,150 円／平米 6万4 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,579 円／平米 6万4,728 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,316 円／平米 5万3,941 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,300 円／平米 5万3,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	鳴門市
地域	徳島県鳴門市撫養町立岩字芥原１１５番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,504 円／平米 7万4,398 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,731 円／平米 7万5,149 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,406 円／平米 6万850 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	鳴門複合産業団地
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡松茂町
地域	徳島県鳴門市撫養町立岩字芥原１１５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,688 円／平米 7万5,007 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,115 円／平米 6万3,194 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,929 円／平米 5万2,661 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,900 円／平米 5万2,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡松茂町
地域	徳島県鳴門市撫養町立岩字芥原１１５番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,058 円／平米 7万6,230 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,610 円／平米 7万4,749 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,636 円／平米 7万1,529 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,600 円／平米 7万1,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情