路線価 (2023) 徳島県小松島市小松島町字北浜144-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 小松島市徳島県小松島市小松島町字北浜１４４番３
価格時点	2023 年
駅名	南小松島駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	662万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万2,571 円 1平米 4万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	662万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万2,571 円／坪 1平米 4万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は小松島市中心市街地から外縁部に至る住宅街の圏域。需要者の中心は市内に居住・勤務する一次取得者層等。中心市街地のうち臨海にある熟成した住宅街で市内でも高品等を呈してきた。新型コロナの影響等による需要圧力減退は相当程度緩和されているが、小学校再編や水害懸念要因も内在すること等から市場人気は依然停滞感が伺われる。中心となる価格帯は土地が８００万円程度、新築の戸建住宅が２，６００万円程度。 (2) 同一需給圏は小松島市北部の住宅地域。需要者は市内勤務のサラリーマン等の一次取得者が中心となる。当地域は市内でも品等の高い地域であったが、地域経済の衰退等により需要が漸減し、価格調整が進んできた。近時は、景気の緩やかな持ち直し傾向のなか地価下落が縮小しつつあったが、津波浸水被害への懸念等もあって、なお、下落傾向が続いている。価格の中心となるのは土地で坪１２～１４万程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は事例収集の範囲を若干過去に遡ったが、小松島市中心市街地内の住宅街に存する事例を採用した上で、各事例を十分比較検討し得た。収益価格は、自用の戸建住宅が多く居住快適性が重視される地域性である他、対象標準地の画地規模が小さく、賃貸用共同住宅を想定することは経済的合理性に欠けるため、適用を断念した。従って、比準価格を採用し、単価と総額との関連の適否にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、事例収集範囲をやや広域的にとらえ、最新の取引事例を中心に試算した。自己使用目的での取引が中心となる市場の実勢を充分反映している。収益価格については、標準地の地積はやや小さく経済合理性を踏まえた賃貸想定が困難であり、具体的試算は行わなかった。よって、収益性より快適性を中心とする市場の動向を充分反映した比準価格を採用し、単価と総額の関連性、一般的要因、地域要因にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南小松島駅北方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小松島市徳島県小松島市小松島町字北浜１４４番３
標準地の範囲
東	170 m
西	10 m
南	80 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	195 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市中心市街地東端臨海エリアに位置する区画整然とした既成住宅街に存する。
街路	基準方位北、　　９．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心市街地内の好立地にあり西方では街路整備も進みアクセス性向上の期待感も有するが、地域の特性による需要減退は続いており、今後暫くは地価水準は若干の弱含み傾向を示すものと予測される。 (2)市中心部の利便性の高い住宅地域であるが、近年は地域経済が振るわず地価下落が続いてきた。既成市街地の土地需要は減少傾向にあり、当面の地価動向はやや弱含みに推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万2,571 円 1平米 4万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万2,571 円 1平米 4万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万2,571円 1平米 4万100円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 13万3,232円 1平米 4万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万2,571円 1平米 4万100円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 13万3,232円 1平米 4万300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響は解消されつつあるが市勢は縮小傾向で、臨海平野部では水害懸念要因も含み、需要回復は依然緩慢な状況にある。 (2)人口減少、高齢化の程度は県平均より高く、地域経済も振るわないなか、ウィズコロナへの移行の動きも、需要の回復へ繋がって行かない状況にある。
地域要因
(1)環境条件等の変化は特にない。中心部にあり市内でも高い利便性を有するものの、熟成された既成住宅街で有効需要は若干停滞傾向を示す。 (2)小学校の再編は一旦据え置きになったが、港に比較的近い位置にあり、津波浸水被害への懸念等もあって、住宅地需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。南側道路接面の画地であり、近隣地域内標準的画地（北側）に比し、住宅地としての快適性に優る。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	小松島市
地域	徳島県小松島市小松島町字北浜１４４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,371 円／平米 14万9,997 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,277 円／平米 14万3,074 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,830 円／平米 12万5,066 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,000 円／平米 12万8,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	小松島市
地域	徳島県小松島市小松島町字北浜１４４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,146 円／平米 14万2,641 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,345 円／平米 13万6,687 円／坪
標準価格 平米 坪	4万936 円／平米 13万5,334 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,200 円／平米 13万9,513 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	小松島市
地域	徳島県小松島市小松島町字北浜１４４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,896 円／平米 11万5,366 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,324 円／平米 11万6,781 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,942 円／平米 12万5,436 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,100 円／平米 12万9,265 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	小松島市
地域	徳島県小松島市小松島町字北浜１４４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,824 円／平米 11万1,822 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,609 円／平米 12万1,029 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,780 円／平米 12万4,901 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,900 円／平米 12万8,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	小松島市
地域	徳島県小松島市小松島町字北浜１４４番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,761 円／平米 14万4,674 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,427 円／平米 13万6,958 円／坪
標準価格 平米 坪	4万338 円／平米 13万3,357 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,500 円／平米 13万7,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情