路線価 (2023) 徳島県小松島市大林町字宮ノ本102-34 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 小松島市徳島県小松島市大林町字宮ノ本１０２番３４
価格時点	2023 年
駅名	阿波赤石駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	532万 円 (152 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,710 円 1平米 3万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	532万 円 (152 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,710 円／坪 1平米 3万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小松島市南東部郊外を中心とする住宅地域。需要者は小松島市及びその周辺で居住又は就業する一次取得者が中心となる。隣接する阿南市羽ノ浦町の市場人気もあり、周辺地域には宅地分譲等も見られるが、建築費の高騰も加わって、不動産需給は停滞気味である。周辺の新規宅地開発に係わる需要の中心となる価格帯は、１５０㎡程度の土地で、総額５～６百万円ほどが多いが、既成住宅地域内の取引では、その水準をかなり割り込むものも散見される。 (2) 同一需給圏は小松島市の南東部を中心とする戸建住宅地域。需要者の中心は圏域内に居住する一次取得者層等である。令和２年４月に商業施設が付近にオープンしたことで、生活利便性が向上し、小学校も比較的近くにあるため、潜在需要が確認できるが、建築費の高騰に伴い、需給はやや悪化している。なかでも、既存住宅地の取引は限定的である。市場における中心価格帯は、１０～１２万円／坪程度で、新築戸建住宅は２，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、不動産取引が停滞気味のため、事例の収集範囲を広げて、自用目的の更地事例を中心に採用して試算した。補修正は適切に行われており、現下の市場の実勢を充分反映した価格となっている。一方収益価格については、対象不動産は規模が小さく賃貸用建物建築の想定をすることが合理的でないため採用しなかった。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地とのバランスにも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、圏域内の取引事例を比較検討の上、要因比較が可能な信頼性の高い事例を選択するとともに、需要者の観点から要因比較を適切に行った結果、市場性を反映した実証的な価格が得られた。一方で標準地は規模が小さく賃貸建物の想定は非現実的であるため収益価格は試算しなかった。主たる需要者は市場性を重視するため、本件においては、代表標準地との比較検討を踏まえ、市場性を適切に反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	阿波赤石駅南東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	46 坪 (152 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小松島市徳島県小松島市大林町字宮ノ本１０２番３４
標準地の範囲
東	80 m
西	60 m
南	35 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	13 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	基準方位　北　　６ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市域南部郊外の国道５５号と阿南市羽ノ浦町へ通じる県道の交差点北東側背後に所在する住宅団地で、交差点付近には、スーパーの出店がある等、沿道型低層店舗の一定の集積があり、生活利便性が増している。 (2)既成の戸建住宅地域で、生活利便性は比較的良好である。建築費の高騰等の影響から、需給は緩和状態にあるが、周囲に分譲地もみられるなど、潜在需要が確認できるため、地価は若干の下落に止まると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万5,710 円 1平米 3万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万5,710 円 1平米 3万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万5,710円 1平米 3万5,000円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 11万6,041円 1平米 3万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万5,710円 1平米 3万5,000円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 11万6,041円 1平米 3万5,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、高齢化の程度は県平均より高く、ウィズコロナへの移行下でも、市場滞留期間の縮小への変化は少なく、土地取引は縮小傾向にある。 (2)景気は持ち直しつつあるものの、建築費の高騰や物価高も影響し、土地取引や建築着工は引き続き弱い動きとなっており、二極化が進展している。
地域要因
(1)令和２年４月、大林交差点に大型スーパー等の沿道型店舗が開業するなど利便性は高まっている。北方近接の新規分譲地に一定の動きが見られる。 (2)令和２年４月にスーパーや量販店、飲食店等の商業施設が大林交差点付近にオープンし、生活利便性が向上した。付近には分譲地もみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)接面方位（南西向き）について優位性が認められる。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	小松島市
地域	徳島県小松島市大林町字宮ノ本１０２番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,809 円／平米 12万4,997 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,813 円／平米 12万1,704 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,405 円／平米 11万3,743 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,100 円／平米 11万6,041 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	小松島市
地域	徳島県小松島市大林町字宮ノ本１０２番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,573 円／平米 10万4,380 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,420 円／平米 10万7,181 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,126 円／平米 11万2,821 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	小松島市
地域	徳島県小松島市大林町字宮ノ本１０２番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,761 円／平米 14万4,674 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,388 円／平米 13万6,829 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,605 円／平米 11万4,404 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	小松島市
地域	徳島県小松島市大林町字宮ノ本１０２番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,374 円／平米 15万6 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,569 円／平米 14万7,345 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,630 円／平米 11万4,487 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	小松島市
地域	徳島県小松島市大林町字宮ノ本１０２番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,601 円／平米 7万1,413 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,602 円／平米 8万7,946 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,061 円／平米 11万2,606 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,700 円／平米 11万4,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情