路線価 (2023) 徳島県小松島市前原町字中川原66-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 小松島市徳島県小松島市前原町字中川原６６番４外
価格時点	2023 年
駅名	中田駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,380万 円 (962 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,658 円 1平米 2万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,380万 円 (962 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,658 円／坪 1平米 2万4,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、小松島市郊外に広がる農家住宅を中心とする住宅地域の範囲である。主たる需要者は、当地域に地縁的関係を有する個人が中心となる。元々は農業を主として、農家集落が形成される土地柄であったが、市街地に比較的近いため一般住宅も見られる。中心となる価格帯は、取引自体が少なく、相場把握に難があるものの、単価としては坪８万円前後が軸になると思料される。 (2) 同一需給圏は小松島市郊外の農家集落地域を中心とする圏域。需要者は圏域内の地縁者が大半で、外部からの流入は比較的少ない。市街地から比較的近距離にあるが、古くからの農耕エリアに農村集落が散在する程度であり発展性にはやや乏しい。付近でＩＣ建設が予定されているが、住宅人気は元々少なく周辺では工事に伴う代替地としての宅地開発が見られる程度である。取引が少ないため、中心価格帯の把握は難しいが、坪８万円程度が中心と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小松島市の郊外エリアの取引事例を広く採用して試算した比準価格は、補修正も適切に行われており、市場の実勢を充分反映している。一方、農家集落地域で賃貸市場が未成熟で有ることに加え、市街化調整区域の公法規制等により、賃貸建物の想定に現実性がないため、収益価格は試算しなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、市場の動向等にも留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市街化調整区域内の住宅地域であり賃貸住宅の建設投資が一般的ではなく、また賃貸需要も少ない地域であるため、収益価格の試算は行わなかった。比準価格は取引事例が少ないため、やむなく事例収集の範囲を広げたが、代替性が高い取引事例を中心に、個々の規範性を的確に判断して査定しており、実証的で説得力を有している。以上より、比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中田駅西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	291 坪 (962 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅等が混在する農家住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小松島市徳島県小松島市前原町字中川原６６番４外
標準地の範囲
東	400 m
西	100 m
南	200 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	27 m
面積	950 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	周辺では、高速道路の整備、インターチェンジ周辺工事が進められている。
街路	基準方位　北　　４．６ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東１２０ｍ付近を南北に四国横断自動車道が、南３５０ｍ付近にはＩＣ建設も予定されているが、市街化調整区域にあって、地域性にはあまり変化がなく、地価は弱含みが継続すると予測される。 (2)付近で四国横断自動車道のＩＣ建設が予定されているが、市街化調整区域内の農家集落地域としての地域性に特段の変化はなく、当面は現状の状態で推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万1,658 円 1平米 2万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万1,658 円 1平米 2万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万1,658円 1平米 2万4,700円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 8万2,981円 1平米 2万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万1,658円 1平米 2万4,700円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 8万2,981円 1平米 2万5,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、高齢化の程度は県平均より高く、ウィズコロナへの移行下でも、市場滞留期間の縮小への変化は少なく、土地取引は縮小傾向にある。 (2)人口減少、高齢化の推移は県平均より高い。元々の経済情勢の停滞に加え、雇用・所得環境・金利・物価上昇等の一般的要因の影響に注視が必要。
地域要因
(1)周辺では、高速道路関連の工事が進行しているが、農家集落地域として現状維持的に推移している。 (2)農家集落地域で他圏域からの流入は比較的少なく、土地需要は弱いため、当面の地価は下落基調を維持すると判断。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	小松島市
地域	徳島県小松島市前原町字中川原６６番４外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,456 円／平米 7万7,546 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,988 円／平米 7万9,304 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,230 円／平米 8万104 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,500 円／平米 8万997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	小松島市
地域	徳島県小松島市前原町字中川原６６番４外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,730 円／平米 7万1,839 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,449 円／平米 7万7,522 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,683 円／平米 8万1,602 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,900 円／平米 8万2,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	小松島市
地域	徳島県小松島市前原町字中川原６６番４外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,441 円／平米 9万4,026 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,940 円／平米 9万5,676 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,588 円／平米 8万1,288 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,800 円／平米 8万1,989 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	小松島市
地域	徳島県小松島市前原町字中川原６６番４外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,715 円／平米 8万5,014 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,758 円／平米 7万8,544 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,493 円／平米 8万974 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,700 円／平米 8万1,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情