路線価 (2023) 徳島県小松島市坂野町字大久保58-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 小松島市徳島県小松島市坂野町字大久保５８番４
価格時点	2023 年
駅名	阿波赤石駅 から 3000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	450万 円 (296 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万251 円 1平米 1万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	450万 円 (296 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万251 円／坪 1平米 1万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、小松島市の郊外から外縁部に広がる住宅地域の範囲である。農耕エリアが広がる中に、農家住宅のほか一般住宅等が混在する土地柄にある。需要者は、地元の出身者や地縁者などに限定され、需要はかなり小さい。外部からの流入は元々少ない地域性にあり、市場は長らく停滞気味である。取引はかなり少なく、画地規模もまちまちであるが、外縁部の取引を広く検討すると、坪単価５万円程度が、取引の中心となると思料される。 (2) 同一需給圏は小松島市の南部郊外の農家集落地域を中心とする圏域。需要者は圏域内の地縁者が大半で、外部からの流入は少ない。古くからの農耕エリアの学校付近にまとまった街村集落が形成されている他は農家住宅等が散在する程度である。市街化調整区域の立地規制からも宅地開発はほとんど見られず、単発で地縁者による売買がある程度である。取引が少ないため、中心価格帯の把握は難しいが、坪５万円程度が中心と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、小松島市郊外及び外縁部にて収集した取引事例から求められており、実証的かつ現実的な価格として説得力を有する。一方、市街化調整区域に位置する集落エリアにあって、賃貸市場が形成されておらず、賃貸建物の想定に現実性がないため、収益価格の試算は行っていない。よって、市場の実勢を充分反映した価格と認められる比準価格を採用し、市場の動向等にも配意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 市街化調整区域内の住宅地域であり賃貸住宅の建設投資が一般的ではなく、また賃貸需要も少ない地域であるため、収益価格の試算は行わなかった。比準価格は取引事例が少ないため、やむなく事例収集の範囲を広げたが、代替性が高い取引事例を中心に、個々の規範性を的確に判断して査定しており、実証的で説得力を有している。以上より、比準価格を採用し、市場の需給動向等にも留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	阿波赤石駅東方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	89.5 坪 (296 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小松島市徳島県小松島市坂野町字大久保５８番４
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	17 m
面積	300 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	基準方位　北　　３．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市内外縁部に位置する古くからの農家集落地域であり、過疎化の進行とともに衰退傾向にて推移すると予測。将来的には小学校の再編も予定されている。地価も、地域の衰退傾向と相まって、下落基調が継続すると予測。 (2)小松島市の東端部付近に位置する農家集落地域で当面現況利用で推移するものと予測される。需要は低調で、地価は弱含みで推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万251 円 1平米 1万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万251 円 1平米 1万5,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万251円 1平米 1万5,200円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 5万912円 1平米 1万5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万251円 1平米 1万5,200円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 5万912円 1平米 1万5,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、高齢化の程度は県平均より高く、ウィズコロナへの移行下でも、市場滞留期間の縮小への変化は少なく、土地取引は縮小傾向にある。 (2)人口減少、高齢化の推移は県平均より高い。元々の経済情勢の停滞に加え、雇用・所得環境・金利・物価上昇等の一般的要因の影響に注視が必要。
地域要因
(1)市内外縁部に位置する農村地帯で、地縁的に形成される土地柄となっている。過疎、高齢化の進行によって衰退気味に推移している。 (2)小松島市郊外に位置しており、他圏域からの流入はほとんど見られず、地価は下落基調を維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	小松島市
地域	徳島県小松島市坂野町字大久保５８番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,713 円／平米 4万2,029 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,522 円／平米 4万1,398 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,527 円／平米 4万8,026 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,900 円／平米 4万9,259 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	小松島市
地域	徳島県小松島市坂野町字大久保５８番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,391 円／平米 5万4,189 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,971 円／平米 5万2,800 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,095 円／平米 4万9,904 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,500 円／平米 5万1,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２１Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	小松島市
地域	徳島県小松島市坂野町字大久保５８番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,747 円／平米 7万5,202 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,889 円／平米 7万5,671 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,497 円／平米 5万1,233 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,900 円／平米 5万2,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２１Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	小松島市
地域	徳島県小松島市坂野町字大久保５８番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,117 円／平米 3万141 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,153 円／平米 5万96 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,148 円／平米 4万6,773 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,500 円／平米 4万7,937 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	小松島市
地域	徳島県小松島市坂野町字大久保５８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,335 円／平米 5万4,004 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,855 円／平米 5万2,417 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,832 円／平米 4万9,035 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,200 円／平米 5万251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情