路線価 (2023) 徳島県小松島市横須町字南26-91 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 小松島市徳島県小松島市横須町字南２６番９１
価格時点	2023 年
駅名	南小松島駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 7万9,344 円
1平米当たり	1平米 2万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	483万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万6,866 円 1平米 2万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	483万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万6,866 円／坪 1平米 2万9,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、横須地区を主とした小松島市中心部の南東方外郭に位置する住宅地域である。需要者の中心は、当市及び徳島市等近隣市町の事業所等就業者。当市住宅地は、総じて隣接する徳島市や阿南市との競合等から需給動向が相対的にやや低調に止まった状況にあるが、対象地周辺は、学校等への接近性や幹線道路への連絡性にやや遜色が認められ、市場競争力の弱さをより窺わせている。中心価格帯は、単価ベースで土地１０万円／坪前後と思われる。 (2) 同一需給圏は小松島市内中心部から郊外に広がる住宅地域を圏域とする。需要者は小松島市内で就業する一次取得者が中心。中規模分譲住宅内であるが、学校や役場等から距離があり、幹線道路からの連絡性に弱さもあることから人気は低調である。地域経済の停滞に物価高騰等の景気の下押し圧力も加わり、住宅需要は減少している。需要の中心となる価格帯は土地５０坪前後で５００万円前後、新築の戸建住宅は２，２００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　標準地の規模、賃貸物件の少ない地域性等から収益価格は求め得なかったが、本件では比較的近時において周辺類似地域で成立した取引事例より求めた比準価格を得た。当比準価格は、より規範性の優る事例を重視しつつ試算を行っており、十分な説得力を有している。よって、本件では比準価格を採用し、更に代表標準地との価格検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、複数の類似する近時の取引事例より比較検討して求められたものであり、価格時点での取引市場の実勢を反映するものとして規範性が高い。一方、収益価格については、自用の戸建住宅が多い住宅地域であり、また画地規模が小さく経済合理的な共同住宅を想定することが難しいため試算を行わなかった。以上より、比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南小松島駅南東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が整然と建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小松島市徳島県小松島市横須町字南２６番９１
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	100 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.6 m
奥行き	13 m
面積	165 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　市外郭の住宅地域で大きな変動要因はなく、住環境は今後とも概ね現状で推移すると思われる。接近条件等の難から総じて市場競争力に落差があり、地価動向は周辺に比してやや低調に推移すると予測する。 (2)市中心部南方の中規模分譲住宅地域で当面現況利用で推移するものと予測される。接近条件等にややや難があり、周辺の新興住宅地と比べると市場競争力に劣り、地価は弱含みで推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万6,866 円 1平米 2万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万6,866 円 1平米 2万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万6,866円 1平米 2万9,300円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 9万7,527円 1平米 2万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万6,866円 1平米 2万9,300円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 9万7,527円 1平米 2万9,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)隣接する徳島市や阿南市との競合等により、総じて市内住宅地の需給動向は相対的にやや低調に止まっている。なお、人口は県全体を上回る減少傾向。 (2)人口減少、高齢化の推移は県平均より高い。元々の経済情勢の停滞に加え、雇用・所得環境・金利・物価上昇等の一般的要因の影響に注視が必要。
地域要因
(1)総じて需給動向に弱さが窺われる中、市中心部の住宅地等に比べて市場競争力に落差のある当地域は、相対的により低調となっている。 (2)小学校再編や津波浸水被害への懸念等、住宅需要が弱まっている中、建築費高騰等の影響もあって地価は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	小松島市
地域	徳島県小松島市横須町字南２６番９１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,489 円／平米 5万7,819 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,788 円／平米 8万5,255 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,540 円／平米 9万7,659 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	小松島市
地域	徳島県小松島市横須町字南２６番９１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,342 円／平米 6万639 円／坪
推定価格 平米 坪	2万848 円／平米 6万8,923 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,797 円／平米 9万1,897 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,500 円／平米 9万4,221 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	小松島市
地域	徳島県小松島市横須町字南２６番９１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,809 円／平米 12万4,997 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,739 円／平米 12万1,459 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,815 円／平米 9万5,262 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,500 円／平米 9万7,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	小松島市
地域	徳島県小松島市横須町字南２６番９１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,601 円／平米 7万1,413 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,174 円／平米 8万3,225 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,770 円／平米 9万5,114 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,500 円／平米 9万7,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情