路線価 (2023) 徳島県小松島市小松島町字井利ノ口80外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 小松島市徳島県小松島市小松島町字井利ノ口８０番外
価格時点	2023 年
駅名	南小松島駅 から 740m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,340万 円 (256 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万3,565 円 1平米 5万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,340万 円 (256 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万3,565 円／坪 1平米 5万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市中心市街地内の主要幹線道路沿線及びこれに接続する商業地域。利用者の多い日赤病院の玄関口に位置するが、一般顧客は近隣地域の西側に位置する大型スーパーや郊外部の大型店に流出している。在来商業地域への需要者は地元事業者に限られ、地域経済の停滞もあって、新規の需要者はほとんど見受けられない。取引は少ないが、土地需要の中心価格帯は、概ね坪１６～１８万円前後と推定される。 (2) 同一需給圏は市中心市街地内の主要幹線道路沿線及び在来の商業エリアを含めた圏域。日赤病院の玄関口に位置しており、交通量は一定数見られるが、当該県道は店舗の集積の程度が弱く、西側背後に隣接する大型量販店が商況の中心となっている。また従来からの商店街については利用は地元事業者に限られ、空店舗も多く新規需要はほとんど見られない。取引が少ないため、中心価格帯の把握は難しいが、坪当たり１７万円前後が相場と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は取引事例が限定的であるなか、郊外部も含め信頼性の高い事例を選択し、主たる需要者の観点から要因比較を適切に行った結果、市場の実勢を充分反映している。一方、店舗の賃貸需要は弱含みで、建築費の上昇も加わって、収益価格は低位に求められた。圏域内に立地する店舗は殆どが自己使用であることから、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を参考に止め、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、代替性が高い幹線道路沿いの商業地の取引事例を中心に比準しており、実証的で説得力を有している。一方、賃貸需要の見込める地域性は認められるが、経済情勢の停滞感に加え、昨今の建築費高騰等から、収益性の確保が非常に困難であるため、収益価格は相当低位に求められており、規範性は比準価格に及ばない。以上より、比準価格を重視して、収益価格は参考に止め、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南小松島駅北西方
距離	740 m
土地の状態
土地面積	77.4 坪 (256 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗のほかに病院が見られる県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	四方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小松島市徳島県小松島市小松島町字井利ノ口８０番外
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	60 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	17 m
面積	255 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	日赤病院に近接する。
街路	１７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)再開発事業等により街区が整備された地域であり、日赤病院関連の利用もあるが、店舗等の集積は限られており、郊外部などの大型店舗との競合もあって、在来商業地域として概ね現状維持的な状況が続くと予測される。 (2)再開発事業等により区画整備されたエリアで日赤病院関係者の利用も見込まれるが、西側背後の大型商業施設との競合もあって商業地としての商況は低調である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万3,565 円 1平米 5万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万3,565 円 1平米 5万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万3,565円 1平米 5万2,500円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 17万6,210円 1平米 5万3,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万3,565円 1平米 5万2,500円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 17万6,210円 1平米 5万3,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景況は、ウィズコロナの下で、人流は増加傾向にあり、個人消費等、やや持ち直し傾向が見られるが、物価上昇による影響等の懸念が残る。 (2)人口減少、高齢化の推移は県平均より高い。元々の経済情勢の停滞に加え、雇用・所得環境・金利・物価上昇等の一般的要因の影響に注視が必要。
地域要因
(1)駐車場を確保できない区画が多く、空店舗等も見られる状況にあって、商業施設の集積度は低いままで推移している。 (2)地域要因に大きな変化は見られない。商業施設の集積の程度が弱く、地域経済の停滞もあって、地価は下落基調を維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	小松島市
地域	徳島県小松島市小松島町字井利ノ口８０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,395 円／平米 15万9,994 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,153 円／平米 15万9,194 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,722 円／平米 17万993 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,800 円／平米 17万4,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	小松島市
地域	徳島県小松島市小松島町字井利ノ口８０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,084 円／平米 8万6,234 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,630 円／平米 12万4,405 円／坪
標準価格 平米 坪	5万920 円／平米 16万8,342 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,900 円／平米 17万1,581 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	小松島市
地域	徳島県小松島市小松島町字井利ノ口８０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万204 円／平米 16万5,974 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,949 円／平米 16万1,825 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,073 円／平米 17万2,153 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,100 円／平米 17万5,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２１Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	小松島市
地域	徳島県小松島市小松島町字井利ノ口８０番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,055 円／平米 17万2,094 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,766 円／平米 18万7,668 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,187 円／平米 16万9,224 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,200 円／平米 17万2,573 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情