路線価 (2023) 徳島県阿南市津乃峰町長浜433-53 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 阿南市徳島県阿南市津乃峰町長浜４３３番５３
価格時点	2023 年
駅名	阿波橘駅 から 680m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	720万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万6,702 円 1平米 3万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	720万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万6,702 円／坪 1平米 3万5,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 阿南市中心部南方の津乃峰町を中心とする郊外の住宅地域。需要者の中心は阿南市に居住するサラリーマン等の一次取得者及び地縁者である。近年土地需要の中心が橘湾岸の工業地帯から内陸部の企業への勤務者に変化してきており、津波被害の懸念もあることから、土地需要は弱含みであり、地価の下落傾向が続いている。取引事例は少なく、処分価格と思われる取引等も見られ、取引の中心となる価格帯の把握は困難であるが、概ね坪１０～１２万程度と思料した。 (2) 同一需給圏は津乃峰町を中心に阿南市中心部南方郊外に広がる戸建住宅地域を圏域とする。需要者は阿南市内に居住するサラリーマン等の一次取得者の他、地縁性を有する個人が中心。阿南市中心部へのアクセスは悪くはないが、津波被害への懸念に加え物価高騰等の景気の下押し圧力もあり、需要は減少している。需要の中心となる価格帯は土地６０坪前後で７００万円程度、新築戸建住宅で２，４００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、市場において実際に取引された事例を基礎に、対象不動産の流通性を判断したもので、市場の実勢を充分反映した価格である。周辺にはアパート等も散見されるが、収益価格については、高騰する建築費に見合った賃料水準となっていないこともあって、純収益がマイナスとなり試算できなかった。よって、本件では、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、複数の類似する近時の取引事例より比較検討して求められたものであり、価格時点での取引市場の実勢を反映するものとして規範性が高い。一方、収益価格については、周辺で共同住宅も見られるため、２階建のアパートを想定したが、試算途中で純収益がマイナスとなり試算できなかった。以上より、比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	阿波橘駅東方
距離	680 m
土地の状態
土地面積	61.7 坪 (204 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	阿南市徳島県阿南市津乃峰町長浜４３３番５３
標準地の範囲
東	90 m
西	80 m
南	80 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	200 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)阿南市中心市街地南方郊外の既成の住宅地域。国道バイパスの延伸、スーパー等の開店もあり、生活利便性は増しているが、海岸に比較的近く津波被害の懸念があり、宅地需要は弱含みとなっている。 (2)阿南市中心部南方郊外の住宅地域で、国道バイパスの延伸や食品スーパーの開店等、生活利便性は向上しているが、津波被害への懸念もあって需要は停滞気味、価格は弱含みの傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万6,702 円 1平米 3万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万6,702 円 1平米 3万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万6,702円 1平米 3万5,300円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 11万7,363円 1平米 3万5,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万6,702円 1平米 3万5,300円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 11万7,363円 1平米 3万5,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景況は、ウィズコロナの下で、人流は増加傾向にあり、雇用情勢等、やや持ち直し傾向が見られるが、物価上昇による影響等の懸念が残る。 (2)ウィズコロナに移行する中、阿南市内における地域経済の回復動向に加え、雇用・所得環境・金利・物価上昇等の一般的要因の影響に注視が必要。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動要因はない。津波被害の懸念があることから、桑野町等の内陸部への移動を考える動きもあり、需要は弱含みである。 (2)国道バイパスの延伸や食品スーパーの開店等はあったが、津波被害への懸念から外部からの転入は少なく需要は停滞している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	阿南市
地域	徳島県阿南市津乃峰町長浜４３３番５３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,981 円／平米 13万2,177 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,821 円／平米 12万5,036 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,635 円／平米 11万4,503 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,300 円／平米 11万6,702 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	北東
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	阿南市
地域	徳島県阿南市津乃峰町長浜４３３番５３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,269 円／平米 10万6,681 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,706 円／平米 11万4,738 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,362 円／平米 11万3,601 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,000 円／平米 11万5,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	阿南市
地域	徳島県阿南市津乃峰町長浜４３３番５３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,441 円／平米 5万7,660 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,354 円／平米 8万514 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,496 円／平米 11万4,044 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,200 円／平米 11万6,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	阿南市
地域	徳島県阿南市津乃峰町長浜４３３番５３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,799 円／平米 11万1,739 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,284 円／平米 11万3,343 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,984 円／平米 11万5,657 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,700 円／平米 11万8,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	阿南市
地域	徳島県阿南市津乃峰町長浜４３３番５３
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万282 円／平米 10万112 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,828 円／平米 9万8,611 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,523 円／平米 11万4,133 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,200 円／平米 11万6,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情