路線価 (2023) 徳島県阿南市羽ノ浦町古庄野神ノ本29-22外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 阿南市徳島県阿南市羽ノ浦町古庄野神ノ本２９番２２外
価格時点	2023 年
駅名	羽ノ浦駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	683万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万4,057 円 1平米 3万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	683万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万4,057 円／坪 1平米 3万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は阿南市羽ノ浦町を中心とする住宅地域一円。需要者は阿南市及び周辺地域で就業するサラリーマン等の一次取得者が中心となる。羽ノ浦町は阿南市中心部と徳島市へのアクセスも比較的容易で、津波の影響を受けにくいこともあって、新規分譲地は高値の取引も見られるなど、建築費の高騰の影響は少なく、地価は強含んでいる。取引の中心価格帯は、新規分譲地は坪１５万円前後で、それが市場を牽引する状況になっている。新築戸建は少ない。 (2) 同一需給圏は阿南市羽ノ浦町内の戸建住宅地域。需要者の中心は阿南市内で勤務する一次取得者層で、圏域外からの流入も多くみられる。地元有力企業従事者を中心に需要は旺盛で、津波懸念がなく、徳島市へのアクセスが良好な羽ノ浦町の地価は上昇傾向にある。建築費の高騰等の影響から、中古住宅に需要が移るなどの影響があるものの、引き続き需給は逼迫している。市場における中心価格帯は１２万円／坪程度で、新規分譲地は１５万円／坪程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、羽ノ浦町内の新規分譲地を含む時点の新しい事例を中心に採用し、補修正も適切に行われていることから、市場の実勢を充分に反映した、規範性の高い試算価格となっている。一方、収益価格については、近隣地域はアパート等の収益不動産も多く見られるが、対象不動産は規模が小さく賃貸用建物建築の想定をすることが合理的でないため試算しなかった。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、圏域内の取引事例を比較検討の上、羽ノ浦町内の事例を選択するとともに、需要者の観点から要因比較を適切に行った結果、市場性を反映した実証的な価格が得られた。一方で、標準地は規模が小さく賃貸建物の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。主たる需要者は市場性を重視するため、本件においては、代表標準地との比較検討を踏まえ、市場性を適切に反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	羽ノ浦駅南方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	阿南市徳島県阿南市羽ノ浦町古庄野神ノ本２９番２２外
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	40 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	既成の中規模住宅団地。
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)羽ノ浦町南部、那賀川の北岸沿いに位置し、阿南市中心部への通勤者を中心とする需要が多い。周辺では小規模な新規分譲も見られ、取引は比較的好調を維持しており、依然として地価は強含みで推移すると予測される。 (2)羽ノ浦地区南部の戸建住宅地域で、強い需要が認められ、周囲では新規分譲地の開発が多く見られる。建築費の高騰等の影響が一部みられるものの、割安感があるため、今後も引き続き地価は上昇傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万4,057 円 1平米 3万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万4,057 円 1平米 3万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万4,057円 1平米 3万4,500円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 11万2,735円 1平米 3万4,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万4,057円 1平米 3万4,500円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 11万2,735円 1平米 3万4,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景況は、ウィズコロナの下で、人流は増加傾向にあり、雇用情勢等、やや持ち直し傾向が見られるが、物価上昇による影響等の懸念が残る。 (2)建築費の高騰等の影響が一部にみられるが、安定した住宅地需要があるため、羽ノ浦町の需給は引き続き逼迫している。
地域要因
(1)近隣地域周辺に残存する農地等も徐々に開発され分譲住宅地となっており、住宅地域としての熟成度が高まっている。 (2)新規分譲地の開発が続いており、価格も高水準を保っていることから、既成住宅地もこれに牽引されるかたちで地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)接面方位（南西向き）について優位性が認められる。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	阿南市
地域	徳島県阿南市羽ノ浦町古庄野神ノ本２９番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,456 円／平米 12万7,136 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,790 円／平米 13万1,546 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,835 円／平米 11万1,859 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,500 円／平米 11万4,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	阿南市
地域	徳島県阿南市羽ノ浦町古庄野神ノ本２９番２２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万7,126 円／平米 12万2,739 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,176 円／平米 12万9,516 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,230 円／平米 11万6,470 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,900 円／平米 11万8,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	阿南市
地域	徳島県阿南市羽ノ浦町古庄野神ノ本２９番２２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万7,721 円／平米 15万7,766 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,439 円／平米 15万6,833 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,291 円／平米 11万60 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,000 円／平米 11万2,404 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	阿南市
地域	徳島県阿南市羽ノ浦町古庄野神ノ本２９番２２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万8,423 円／平米 16万86 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,228 円／平米 14万9,524 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,061 円／平米 10万9,300 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,700 円／平米 11万1,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情