路線価 (2023) 徳島県阿南市那賀川町上福井堂免48-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 阿南市徳島県阿南市那賀川町上福井堂免４８番１４
価格時点	2023 年
駅名	阿波中島駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	606万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万9,429 円 1平米 3万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	606万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万9,429 円／坪 1平米 3万3,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は那賀川北岸の住宅街の圏域。主な需要者は市内在住者，当市や小松島市へ通勤する一次取得者層の他、当地域に地縁性を有する個人等。基幹国道や準幹線県道背後で市中心部等へのアクセス性が良く公共・文教施設にも近い等一定の利便性は確保されているが、市中心部から河川を介し離れ熟成した住宅街区で水害懸念要因も内在し、市内住宅地では市場競争力に欠ける。中心となる価格帯は取引稀少で把握は難しいが１１万円／坪程度と推測される。 (2) 　同一需給圏は阿南市北部に位置する那賀川地区の住宅地域。需要者の中心は阿南市内の事業所等就業者、地元地縁者等。新型コロナウィルス感染症の影響等による不透明さが幾分残る中、那賀川町内の住宅地域は、発展的な阿南市中心部近郊や羽ノ浦町等の人気エリアと比較して市場競争力にやや弱さがあり、相対的にやや低調な市場環境にある。取引件数が少なく、立地条件によって幅もあるが、対象地周辺の価格帯は土地９～１１万円／坪程度が中心と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は事例収集の範囲を調整区域にも広げたが、近隣の存する阿南市北部エリアの事例を採用した上で、相対的規範性の高いものを重視し得た。収益価格は、主に自用の戸建住宅からなり、居住快適性が重視される地域性である他、対象標準地の画地規模が小さく、賃貸用共同住宅を想定することは経済的合理性に欠けるため、適用を断念した。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (2) 　比準価格は、近郊の類似性の高い事例を採用したうえ、より信頼性の高い事例を重視しつつ試算しており、説得力を有している。一方、当標準地の規模や同一需給圏内の市場環境からして賃貸アパートの想定が馴染まないため、収益還元法は適用を断念した。このため、本件においては、比準価格を採用することとし、更に代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	阿波中島駅北西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	55.4 坪 (183 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	阿南市徳島県阿南市那賀川町上福井堂免４８番１４
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	県道西方直近背後、平島小学校の北方近傍の住宅地内に存する。
街路	基準方位北、　　４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅や文教施設に近い立地にはあるが、市内での相対的市場人気はやや低く、改善要因も見出せないことから、今後も地価水準は前年同程度の若干弱含み傾向を続けるものと予測される。 (2)　阿南市郊外の既成住宅地域で、今後も現状の周辺環境を概ね維持すると思料される。コロナ禍等による不透明さも幾分残る中、市中心部近郊や羽ノ浦町等との競合もあって、当面の需給動向は若干弱含むと推測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万9,429 円 1平米 3万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万9,429 円 1平米 3万3,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万9,429円 1平米 3万3,100円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 10万9,759円 1平米 3万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万9,429円 1平米 3万3,100円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 10万9,759円 1平米 3万3,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる影響は概ね解消に向かうが、臨海平野部では水害懸念要因を含み比較的人口減少も大きく、土地需給関係は停滞感を有する。 (2)中心部近郊、羽ノ浦地区等の人気エリアと過疎化・高齢化が顕著な衰退地域との二極化が進行している。なお、人口は県全体を上回る減少傾向にある。
地域要因
(1)環境条件等に特に変化はない。幹線国道に近い準幹線県道直近背後にあるが、周辺には農地も見られる熟成した住宅地で有効需要はやや低位に留まる。 (2)子育て世代に相応の市場人気を有し、新たな宅地開発も見られるが、阿南市中心部近郊、羽ノ浦地区等との競合から需給動向はやや低調に止まる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。西側道路接面の画地であり、近隣地域内標準的画地（北側）に比し、住宅地としての快適性に優る。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	阿南市
地域	徳島県阿南市那賀川町上福井堂免４８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,653 円／平米 7万1,585 円／坪
推定価格 平米 坪	3万630 円／平米 10万1,263 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,620 円／平米 10万7,842 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,100 円／平米 10万9,429 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	東
側道幅員2	1.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	阿南市
地域	徳島県阿南市那賀川町上福井堂免４８番１４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,656 円／平米 11万4,573 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,512 円／平米 11万791 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,246 円／平米 10万9,911 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,700 円／平米 11万1,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	建築協定（建築協定）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	阿南市
地域	徳島県阿南市那賀川町上福井堂免４８番１４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,272 円／平米 11万6,609 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,254 円／平米 11万9,856 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,341 円／平米 10万6,919 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,800 円／平米 10万8,437 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	阿南市
地域	徳島県阿南市那賀川町上福井堂免４８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,297 円／平米 11万9,998 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,866 円／平米 11万5,267 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,850 円／平米 11万1,908 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,400 円／平米 11万3,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	阿南市
地域	徳島県阿南市那賀川町上福井堂免４８番１４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,785 円／平米 11万4,999 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,934 円／平米 12万2,104 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,011 円／平米 10万2,522 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,500 円／平米 10万4,139 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情