路線価 (2023) 徳島県阿南市七見町筑前340-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 阿南市徳島県阿南市七見町筑前３４０番６
価格時点	2023 年
駅名	阿南駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (346 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万6,784 円 1平米 3万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (346 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万6,784 円／坪 1平米 3万2,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は中心市街地近郊から外縁部に至る調整区域の住宅地域の圏域。主な需要者は当地域に地縁性を有する個人等。これまでは中心部エリアでの低廉な宅地供給より近隣の需給関係はやや低調であったが、中心市街地幹線道の近郊に位置する立地から値頃感が生じ、また新型コロナによる影響も緩和されていることから中心部住宅街に準じ需要回帰が認められる。中心となる価格帯は把握が難しいが１０万円／坪程度と推測される。 (2) 　同一需給圏は、阿南市那賀川南岸の市街化調整区域を主とする市中心部外郭の住宅地域。需要者の中心は、阿南市内の事業所等就業者及び地元地縁者等。利便性の高いエリアを中心に居住環境良好な新規分譲地が見られ、相応の市場人気を有する。最近は既成住宅地もこれら新規分譲地との価格調整が進んで底値感が出てきており、需給動向が徐々に安定してきている。土地の取引価格水準は立地条件により幅はあるが、概ね１０～１１万円／坪程度が中心と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　比準価格は事例収集の範囲を若干過去に遡ったが、阿南市中心市街地及びその周辺エリアの市街化調整区域に属する事例を採用した上で、各事例を十分比較検討し得た。収益価格は、市街化調整区域内で自用の住宅を主とする住宅地域であることより、賃貸用共同住宅を想定することは現実性に欠けるため、適用を断念した。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討及び単価と総額との関連の適否にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (2) 　比準価格は、規範性の優れる事例にできる限りウェイト付けを行って査定しており、まず十分に市場の実態を反映した試算価格が得られている。一方、市街化調整区域内の自用の戸建住宅を中心とする地域であり、賃貸アパート等の少ない地域性より収益価格は求め得なかった。よって、本件においては比準価格を採用し、更に代表標準地との価格検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	阿南駅東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	104.7 坪 (346 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	阿南市徳島県阿南市七見町筑前３４０番６
標準地の範囲
東	70 m
西	100 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	21 m
面積	350 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	市中心部近郊の国道５５号西方背後並びに幹線市道北方背後に存する。
街路	基準方位北、　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部近郊の調整区域にあって周辺住宅地との競合関係も続くが市中心街の都市計画道路への系統・連続性も良好で一定の利便性は確保されていること等から、今後有効需要は安定推移すると予測される。 (2)　市街化調整区域内の既成集落で大きな変動要因はなく、地域性はほぼ現状を維持すると思われる。新規分譲地と既成住宅地との価格調整が進んで底値感が出てきており、需給動向は概ね安定すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万6,784 円 1平米 3万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万6,784 円 1平米 3万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万6,784円 1平米 3万2,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万6,784円 1平米 3万2,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万6,784円 1平米 3万2,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 10万6,784円 1平米 3万2,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市全体としては人口は微減傾向を示すとともに高齢化も進む。一方、新型コロナの土地需要へのマイナス圧力は概ね解消へと向かう。 (2)中心部近郊、羽ノ浦地区等の人気エリアと過疎化・高齢化が顕著な衰退地域との二極化が進行している。なお、人口は県全体を上回る減少傾向にある。
地域要因
(1)環境条件等に特に変化はない。周辺に農地も見られるが幹線国道等直近背後で中心部にも近い等、良好な利便性より一定の有効需要を保持している。 (2)一部の利便性の高いエリアでは宅地開発も見られるが、対象地周辺は農家住宅等も多い既成集落の環境であり、地域要因に特段の変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。南側道路接面の画地であり、近隣地域内標準的画地（北側）に比し、住宅地としての快適性に優る。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	阿南市
地域	徳島県阿南市七見町筑前３４０番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,879 円／平米 7万5,638 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,496 円／平米 7万4,372 円／坪
標準価格 平米 坪	3万35 円／平米 9万9,296 円／坪
査定価格 平米 坪	3万900 円／平米 10万2,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	阿南市
地域	徳島県阿南市七見町筑前３４０番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,192 円／平米 8万9,897 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,789 円／平米 9万1,870 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,731 円／平米 10万8,209 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,700 円／平米 11万1,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	阿南市
地域	徳島県阿南市七見町筑前３４０番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,600 円／平米 10万4,470 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,550 円／平米 11万916 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,322 円／平米 10万6,857 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,300 円／平米 11万90 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	阿南市
地域	徳島県阿南市七見町筑前３４０番６
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,285 円／平米 9万6,816 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,139 円／平米 9万6,334 円／坪
標準価格 平米 坪	3万353 円／平米 10万347 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,300 円／平米 10万3,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情