路線価 (2023) 宮城県東松島市矢本字蜂谷浦184-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 東松島市宮城県東松島市矢本字蜂谷浦１８４番４
価格時点	2023 年
駅名	東矢本駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	603万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万2,817 円 1平米 3万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	601万 円 (194 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万2,486 円／坪 1平米 3万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東松島市の東部、矢本、赤井、大曲地区の住宅地域一円。典型的需要者は、賃貸から持家にシフトする子育て世帯が中心。東日本大震災による津波被害が大きく震災直後は需要の回復が遅れていたが、近年、都市計画道路の開通や商業施設の進出等と並行して、周辺地域では新築戸建分譲も散見される。石巻市内の住宅地に比べ割安感があり転入需要も把握される。圏域内の新築戸建住宅は、総額で２０００万～２５００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は旧矢本町を中心とした東松島市内の住宅地域であり、需要者は同エリアに地縁を有する居住目的の個人が中心になると考えられる。一部では圏外からの需要も認められるものの、当市の人口減少傾向を反映して、全般に需要は低調である。需要の中心となる価格帯は、２００㎡程度の更地で総額６００万円程度と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域には一般住宅のほかアパート等の収益物件も混在するが、地価に相応する賃料水準は形成されていないため収益価格は比準価格に比べ低位に求められた。当地域の更地取引では収益性を指標に取引が成立するケースは極めて稀で、収益性よりも住環境、利便性を重視する自己使用目的の取引が中心である。よって、収益価格は参考に留め、市場を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅を中心とする住宅地域に所在し、一部で低層共同住宅も見られるが、収益性よりも居住の快適性が重視される地域内にあることから、収益価格は低位に試算されたと考えられる。したがって本件においては、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東矢本駅南東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	58.7 坪 (194 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東松島市宮城県東松島市矢本字蜂谷浦１８４番４
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	50 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	13 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	東日本大震災で津波被害を受けた住宅地域
街路	基準方位北５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)津波被害のスティグマが薄れつつあり戸建分譲の動きもある。都市計画道路整備や商業施設の進出で利便性が向上。取引件数は減少しているが、住宅地の需要は根強い。世帯数は増加しており需要は堅調を維持すると予測。 (2)国道４５号の南方の戸建住宅を中心とする住宅地域。当地域の南側で整備された都市計画道路の沿道に商業施設等も開業し利便性が向上している。当面の間、地価は微増傾向が続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万2,817 円 1平米 3万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万2,486 円 1平米 3万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万2,817円 1平米 3万1,100円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 10万1,494円 1平米 3万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万2,486円 1平米 3万1,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 10万1,494円 1平米 3万700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減、世帯数はやや増加。産業用地向け土地区画整理事業など多くの復興事業が終了。石巻市のベッドタウンとしての住宅需要が多い。 (2)利便性による選好性が強まる傾向にあり、生活利便性の良好な住宅地の需要は比較的堅調であるが、郊外の住宅地の需要は弱含みである。
地域要因
(1)地域南側の都市計画道路「矢本門脇線」と石巻市の「門脇流留線」が令和４年３月に接続し、石巻市内への交通アクセスが改善。 (2)周辺地域で都市計画道路の整備により利便性が向上している。当地域に対する需要は概ね堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311090 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	東松島市
地域	宮城県東松島市矢本字蜂谷浦１８４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,519 円／平米 10万4,202 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,614 円／平米 10万4,516 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,147 円／平米 10万2,972 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,800 円／平米 10万5,131 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311060 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	東松島市
地域	宮城県東松島市矢本字蜂谷浦１８４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,713 円／平米 9万4,925 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,516 円／平米 9万4,274 円／坪
標準価格 平米 坪	3万48 円／平米 9万9,339 円／坪
査定価格 平米 坪	3万600 円／平米 10万1,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	東松島市
地域	宮城県東松島市矢本字蜂谷浦１８４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,358 円／平米 12万200 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,449 円／平米 12万3,806 円／坪
標準価格 平米 坪	3万446 円／平米 10万654 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,100 円／平米 10万2,817 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311010 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	東松島市
地域	宮城県東松島市矢本字蜂谷浦１８４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,552 円／平米 12万4,147 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,577 円／平米 12万924 円／坪
標準価格 平米 坪	3万481 円／平米 10万770 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,100 円／平米 10万2,817 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2311050 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	東松島市
地域	宮城県東松島市矢本字蜂谷浦１８４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,932 円／平米 7万2,507 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,217 円／平米 7万3,449 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,441 円／平米 7万4,190 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,900 円／平米 7万5,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情