路線価 (2023) 徳島県吉野川市鴨島町飯尾字小原679-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 吉野川市徳島県吉野川市鴨島町飯尾字小原６７９番３
価格時点	2023 年
駅名	鴨島駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (423 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万7,445 円 1平米 3万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,370万 円 (423 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万7,445 円／坪 1平米 3万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏はＪＲ鴨島駅を中心とした市街地及びその周辺に存する住宅地域一円で、需要者の中心は市内在住又は勤務する個人。近隣地域は準幹線道路沿いに存し街路条件に優るが、周辺には素地となる市街地農地が多く存し、市場競争力に優る鴨島駅周辺中心部に新規の宅地分譲も見られることに加えて、人口減少や高齢過疎化も相俟って需要は弱く地価はやや弱含んでいる。取引の中心となる価格帯は概ね坪１０～１１万円前後が多い。 (2) 同一需給圏は、吉野川市鴨島町の中心部から近郊に広がる住宅地区の範囲。主たる需要者は、市内に居住し、市内外で就労し、住宅を所要する個人が想定されるが、地縁的な側面も含んでいる。鴨島町中心部の市街化区域に位置するも周辺エリアは農地も多く、鄙びた住環境にあり、新規需要は乏しく、市況は弱含んでいる。画地規模がまちまちであり、総額での中心価格帯の把握に難があるが、単価としては坪１０万円～１１万円前後が軸と推察される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　ＪＲ鴨島駅を圏域とする最新事例を採用できたことから極めて規範性の高い比準価格を試算できた。一方収益価格は土地価格に対して十分な収益を得られない地域で建築費の高騰により、高コストとなる収益建物を新規に建築することは採算に見合わずマイナス値となり試算出来なかった。以上より規範性の高い比準価格を標準とし市場の動向を十分に反映しつつ代表標準地とのバランスにも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 吉野川市鴨島町中央部の市街化区域で現実に発生した取引事例により試算された比準価格は、現実的かつ実証的な価格である。一方で、建築費の高騰も相まって、価格に見合う賃料相場が形成されておらず、新規賃貸建物を想定した収益価値はマイナス値が算出され、収益価格は試算できなかった。そこで、本件では説得力のある比準価格を採用することとし、代表標準地との検討も踏まえ、市場にも配意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鴨島駅南方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	127.9 坪 (423 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか農家や店舗等が散在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	吉野川市徳島県吉野川市鴨島町飯尾字小原６７９番３
標準地の範囲
東	30 m
西	70 m
南	80 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	32 m
面積	420 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　準幹線道路沿いに存し街路条件に優るが、周辺には素地となる市街地農地が多くあり、市場競争力に優る中心部に新規の宅地分譲も見られるうえに、人口減少や高齢化から需要は弱く地価はやや弱含んでいる。 (2)国道から南方への幹線街路沿いに位置するも商況はなく、現況の住宅利用が継続すると予測。発展性に乏しく、地価は弱含み傾向にて推移すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万7,445 円 1平米 3万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万7,445 円 1平米 3万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万7,445円 1平米 3万2,500円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万7,445円 1平米 3万2,500円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　県内不動産市況は都市部を中心に動きが戻っているものの世界的な物価高や原材料不足等によりやや先行き不透明な情勢となっている。 (2)少子高齢化等による地域経済の衰退、市外への流出等が相まって、住宅地価は弱含みで推移。
地域要因
(1)　準幹線道路沿いに存し街路条件は良好であるが、市街地農地等の素地も多く競合地域と比して需要は弱い。 (2)広幅員の道路沿いにあるが、商圏は形成されず、住宅地区として推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	吉野川市
地域	徳島県吉野川市鴨島町飯尾字小原６７９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,077 円／平米 8万2,905 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,927 円／平米 8万2,409 円／坪
標準価格 平米 坪	3万698 円／平米 10万1,488 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,200 円／平米 10万3,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	吉野川市
地域	徳島県吉野川市鴨島町飯尾字小原６７９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,322 円／平米 12万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,611 円／平米 11万7,730 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,581 円／平米 10万7,713 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,100 円／平米 10万9,429 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	西
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	吉野川市
地域	徳島県吉野川市鴨島町飯尾字小原６７９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,296 円／平米 11万9,995 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,788 円／平米 11万1,703 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,118 円／平米 10万6,182 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,600 円／平米 10万7,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	吉野川市
地域	徳島県吉野川市鴨島町飯尾字小原６７９番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,292 円／平米 11万9,981 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,147 円／平米 11万9,502 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,188 円／平米 12万2,944 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,700 円／平米 12万4,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	吉野川市
地域	徳島県吉野川市鴨島町飯尾字小原６７９番３
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,124 円／平米 5万 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,298 円／平米 6万3,799 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,256 円／平米 8万6,802 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,600 円／平米 8万7,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	1.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南東
側道幅員2	1.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情