路線価 (2023) 徳島県美馬市脇町大字猪尻字東分97-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 美馬市徳島県美馬市脇町大字猪尻字東分９７番３
価格時点	2023 年
駅名	穴吹駅 から 3100m
路線価
1坪当たり	1坪 5万9,508 円
1平米当たり	1平米 1万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	541万 円 (248 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,071 円 1平米 2万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月06日
鑑定評価額 総額	541万 円 (248 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,071 円／坪 1平米 2万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は美馬市のうち、脇町地区の市街地及びその周辺部の住宅地域一円と把握される。需要は美馬市に居住・通勤する住宅需要者又は地縁を有する個人が中心。ブロック中核市の近郊エリアにあり、宅地需要は決して旺盛というわけではないが相対的に多い方である。ただし、一般的要因の影響により地価水準は弱含みの状況が続いている。需要の中心となる価格帯は、土地で１㎡当たり２０，０００円～２３，０００円程度である。 (2) 同一需給圏は美馬市に所在する住宅地域等である。需要者の中心は美馬市に居住するサラリーマン等の１次取得者の他、地縁を有する者も含まれる。各種店舗等が立地する県道背後に所在することから、利便性には恵まれるものの、人口減による需要減少等を反映し、地価は依然として下落傾向が継続している。市場の中心価格帯については、取引自体が少ないため、把握が困難ではあるが、坪単価にして７万円程度が一応の目安となるものと考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸住宅も見られるが取引は自用目的が中心。比準価格は個々の代替性・規範性を的確に判断して求められており実証的で説得力がある。収益価格は建築費高騰の影響から土地に帰属する純収益がマイナスとなり試算できなかったが、地域の特性上、住まいとしての快適性・利便性の程度が重視され、収益性が地価水準に与える影響は少ない。以上より、比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引自体が少ないため、地域格差率のやや大きい事例等も採用せざるを得なかったが、類似地域において信頼性のある取引事例がまずまず収集できた。一方、標準地については一応の賃貸需要も認められるが、建物建築費の高騰等から、収益性の確保が非常に困難な状況にあり、試算途中で純収益がマイナスとなった。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	穴吹駅北西方
距離	3100 m
土地の状態
土地面積	75 坪 (248 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	美馬市徳島県美馬市脇町大字猪尻字東分９７番３
標準地の範囲
東	100 m
西	80 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	18 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)脇町地区の旧市街地周縁に位置する既成住宅地域。戸建住宅を中心として熟成度は高く土地利用はほぼ安定している。地価水準は底値感も覗われるが、高齢化・人口減少を背景に当面弱含みでの推移を予測する。 (2)県道背後の既成住宅地域として今後とも継続するものと予測する。地価については、人口減による需要減少等を反映し、当面下落傾向が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万2,071 円 1平米 2万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万2,071 円 1平米 2万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万2,071円 1平米 2万1,800円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 7万3,063円 1平米 2万2,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万2,071円 1平米 2万1,800円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 7万3,063円 1平米 2万2,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減・高齢化により不動産需要は全般に低調で、特に利便性の劣る場所や農村部では需給の低迷による供給過剰から大きめの下落が続いている。 (2)美馬市については、人口減による需要減少等を反映し、依然として地価下落が継続している。
地域要因
(1)人口密度の高い市街地にあり小学校・買物施設への接近性は良好。付近に分譲地開発もみられる。コロナ禍の影響は弱まったが前年並みの下落が続く。 (2)各種店舗等が立地する県道背後に所在することから、利便性には恵まれるが、人口減による需要減少等を反映し、地価は依然として下落基調。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	美馬市
地域	徳島県美馬市脇町大字猪尻字東分９７番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,585 円／平米 4万4,912 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,267 円／平米 7万3,615 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,431 円／平米 7万851 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,400 円／平米 7万748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	南
側道幅員2	2.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	美馬市
地域	徳島県美馬市脇町大字猪尻字東分９７番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,944 円／平米 9万5,689 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,042 円／平米 8万6,095 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,829 円／平米 7万2,167 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,800 円／平米 7万2,071 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	美馬市
地域	徳島県美馬市脇町大字猪尻字東分９７番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,389 円／平米 6万794 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,133 円／平米 6万9,866 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,564 円／平米 7万1,291 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,600 円／平米 7万1,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	美馬市
地域	徳島県美馬市脇町大字猪尻字東分９７番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,687 円／平米 7万5,003 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,927 円／平米 7万2,491 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,927 円／平米 7万2,491 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,900 円／平米 7万2,401 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情