路線価 (2023) 宮城県東松島市大曲字上納南68 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 東松島市宮城県東松島市大曲字上納南６８番
価格時点	2023 年
駅名	陸前赤井駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	657万 円 (248 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,609 円 1平米 2万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	655万 円 (248 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,278 円／坪 1平米 2万6,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東松島市東部の住宅地域一円で、需要者の中心は自己居住用不動産を取得しようとする個人等である。国道４５号北側の矢本地区を中心とする利便性の良好な住宅地域については堅調な需要がある。国道４５号南側は東日本大震災における津波浸水被害が大きく、需要者の選好性は低いが、都市計画道路開通等により生活の利便性が向上している。国道南側の画地について、需要の中心となる価格帯は、土地２５０㎡程度で総額７００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、東松島市のうち旧矢本町を中心に石巻市西部を含む国道４５号線背後の住宅地域一円である。需要者の中心は、東松島市、石巻市を通勤圏とする個人の一次取得者である。市内でも利便性に劣る住宅地域は、震災移転事業等が終了した後は宅地需要に落ち着きがみられ、地価を変動させる特段の要因は見当たらない。需要の中心となる価格帯は、土地は２５０㎡程度で７００万円程度、新築戸建で２，３００万円～２，５００万円程度であると見込まれる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自己居住用不動産としての需要が中心で、主たる需要者は類似不動産の取引価格等を重視して購入の意思決定を行う傾向が強く、同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例から求めた比準価格の規範性は高い。収益価格は土地に帰属する純収益から求めたものであるが、収益目的の需要は少なく規範性は低い。本件では、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺は自用の住宅取得目的の取引が中心の地域であり、取引にあたっては実際の取引価格を参考とすることから、取引事例から求めた比準価格は実証的で説得力が高い。一方、対象不動産周辺では共同住宅もみられるが、賃貸市場は未成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。よって、本件では、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	陸前赤井駅南方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	75 坪 (248 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東松島市宮城県東松島市大曲字上納南６８番
標準地の範囲
東	50 m
西	250 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	15 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	旧矢本町内の国道４５号より南側に広がる住宅地域
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅等が混在する住宅地域。南方では都市計画道路が開通し、沿線には日用品店舗が出店している。今後沿線の開発が進めば、利便性の向上等が見込まれるが、当分の間現状維持と予測。地価は需要を反映し微増傾向。 (2)戸建住宅を中心にアパート等もみられる住宅地域。地域要因に格別の変動はなく当面の間現状を維持するものと思料するが、矢本地区の地価上昇の影響を受けて、地価水準は横ばいか若干の上昇で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万7,609 円 1平米 2万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万7,278 円 1平米 2万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万7,609円 1平米 2万6,500円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 8万7,278円 1平米 2万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万7,278円 1平米 2万6,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万7,278円 1平米 2万6,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の人口減少、高齢化進行、コロナ禍の不透明性等があるが、利便性の良好な地域を中心に、全般的に需要の回復或いは持ち直しの傾向が見られる。 (2)東松島市の住宅地域は、矢本駅周辺の区画整然とした地域とそれ以外とで需要は二極化の傾向にある。人口は若干減少傾向にある。
地域要因
(1)成熟した戸建住宅地域。近隣地域の南方では都市計画道路が開通し、沿線には日用品店舗が出店。需要の回復がやや見られ、地価は微増傾向にある。 (2)国道４５号線以南の住宅地域は、特に海抜が低いことも相まって地縁血縁を有する者以外からの需要は低調である。地域に特段の変動要因は無い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311020 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	東松島市
地域	宮城県東松島市大曲字上納南６８番
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,381 円／平米 11万3,664 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,550 円／平米 11万4,222 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,825 円／平米 8万8,683 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,800 円／平米 8万8,601 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311090 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	東松島市
地域	宮城県東松島市大曲字上納南６８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,519 円／平米 10万4,202 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,614 円／平米 10万4,516 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,345 円／平米 8万7,097 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,300 円／平米 8万6,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311090 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	東松島市
地域	宮城県東松島市大曲字上納南６８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,766 円／平米 9万1,794 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,849 円／平米 9万2,069 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,248 円／平米 8万6,776 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,200 円／平米 8万6,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311040 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	東松島市
地域	宮城県東松島市大曲字上納南６８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,019 円／平米 10万9,161 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,145 円／平米 10万6,271 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,127 円／平米 8万9,682 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,100 円／平米 8万9,593 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2311050 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	東松島市
地域	宮城県東松島市大曲字上納南６８番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,979 円／平米 10万5,723 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,042 円／平米 10万5,931 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,525 円／平米 8万7,692 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情