路線価 (2023) 徳島県三好市池田町シンマチ1459-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 三好市徳島県三好市池田町シンマチ１４５９番７
価格時点	2023 年
駅名	阿波池田駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	517万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万5,628 円 1平米 3万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	517万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万5,628 円／坪 1平米 3万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市中心市街地とその近郊の住宅地域。ＪＲ駅・市役所・大型店舗等が徒歩圏内にあり、生活利便性が高い。閑静な住環境と相まって底堅い市場人気を有し、需要者の中心は市内で就業する中高年層を中心とした１次取得者層となっている。地価動向は、過疎と高齢化の進行により有効需要自体が低下しており、下落傾向が継続している。土地需要の中心価格帯は坪１３万円前後で推移しており、新築の戸建住宅は需要も供給も見受けられない。 (2) 同一需給圏は、池田町の中心部及びその近郊の住宅地域の範囲。主たる需要者は、市内で就業するファミリー層の一次取得者が想定される。ＪＲ駅・市役所・大型店舗等が徒歩圏内に立地しており、生活利便性に恵まれた古くからの住宅街が形成されている。ただし、高齢化の進行により需要は低調であり、伴って地価も下落が継続している市況である。新築住宅はあまり見られず、画地規模もまちまちであるが、土地の中心価格帯は、坪１３万円前後であると思料。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、近距離にあって価格牽連関係が強い地域内の公共買収事例を含む規範性ある売買実例から求められたもので、市場性を反映した価格である。一方、収益価格は小規模画地にして接道間口も狭く共同住宅建築用地としての適性を欠くと共に戸建賃貸の需要も認められないことから、その試算を断念した。以上により、実証的資料に裏付けられ市場性を示す比準価格を標準に下記価格形成要因の変動状況をも加味して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 三好市池田町の中心部及び近郊の住宅地区で発生した代替性を有する取引事例による比準価格は、現実的かつ実証的な価格であり説得力を有する。一方で、自己利用が中心の戸建住宅が多い土地柄で、画地規模も小さく、賃貸用建物の想定に現実性がないため、収益価格の試算は断念している。よって、比準価格のみの試算となっているが、規範性のある比準価格を採用し、市場実態、動向予測等にも配意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	阿波池田駅南東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	41.1 坪 (136 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三好市徳島県三好市池田町シンマチ１４５９番７
標準地の範囲
東	90 m
西	10 m
南	15 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	15 m
面積	136 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地内の利便性の良い閑静な住宅地域として、安定した利用状況にある。利用状態は今後も現状維持されるものの、地価動向は過疎化の進行を反映して下落傾向が長期継続するものと予測される。 (2)旧池田町中心部の利便性の高い住宅エリアとして現況利用で推移すると予測。ただし、市勢の衰退傾向は否めず、空き家も見受けられ、地価の下落傾向は継続すると予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万5,628 円 1平米 3万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万5,628 円 1平米 3万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万5,628円 1平米 3万8,000円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2022年	1坪 12万8,603円 1平米 3万8,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万5,628円 1平米 3万8,000円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 12万8,603円 1平米 3万8,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)かつては可住地の希少性から高い地価水準を形成していたが、過疎と高齢化により不動産需要の低迷する近年は、地価水準の下方修正が進行している。 (2)近年は過疎化、高齢化の進行により、新規需要が乏しく、地価水準は下降線である。
地域要因
(1)市中心部の利便性の良い住宅地域を形成しているものの、過疎と高齢化の進行により有効需要の回復機運が見受けられず、地価下落が継続している。 (2)本来、中心部の利便性の高い住宅地域であるが、高齢化等によって衰退傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	三好市
地域	徳島県三好市池田町シンマチ１４５９番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,500 円／平米 11万7,363 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,699 円／平米 12万4,633 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,960 円／平米 12万2,190 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,100 円／平米 12万5,959 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	三好市
地域	徳島県三好市池田町シンマチ１４５９番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,420 円／平米 8万7,345 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,326 円／平米 10万3,564 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,007 円／平米 11万9,039 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,100 円／平米 12万2,653 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	三好市
地域	徳島県三好市池田町シンマチ１４５９番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,951 円／平米 11万5,548 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,983 円／平米 10万9,042 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,018 円／平米 12万2,382 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,100 円／平米 12万5,959 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	三好市
地域	徳島県三好市池田町シンマチ１４５９番７
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,815 円／平米 14万8,158 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,799 円／平米 14万4,799 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,693 円／平米 12万4,613 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,800 円／平米 12万8,273 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情