路線価 (2023) 徳島県三好市池田町イケミナミ1898-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 三好市徳島県三好市池田町イケミナミ１８９８番６
価格時点	2023 年
駅名	阿波池田駅 から 500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	672万 円 (196 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,396 円 1平米 3万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	672万 円 (196 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,396 円／坪 1平米 3万4,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市中心市街地とその近郊の住宅地域。駅裏の農地も残る住宅地域で、その需要者は市内で就業する４０歳代の１次取得者層を中心に山間部からの流入も見受けられる。過疎高齢化により有効需要の減少が慢性化している状況下、相続で継承した耕作放棄地での宅地開発が見られる。安価な土地供給を反映して、弱含みの地価動向が継続している。土地需要の中心価格帯は、坪１０～１１万円である。新築戸建物件の供給は見受けられない。 (2) 同一需給圏は三好市池田町に所在する住宅地域等である。需要者の中心は、三好市内で就業するサラリーマン等の１次取得者の他、地縁を有する者も含まれる。三好市池田町中心部から比較的近距離に所在するが、人口減による需要減少等を反映し、地価は依然として下落基調で推移している。取引自体は少ないため、市場の中心価格帯についても把握が困難ではあるが、坪単価にして１１～１２万円程度が一応の目安となるものと考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、価格形成要因が類似する取引価格を比較検討したものである。また、取引事例に介入する個別事情は複数事例の相互検証により捨象され、価格精度上の問題は見受けられない。一方、収益価格は、遊休農地へのアパート建築も見られるが、賃貸投資に適さない小規模画地であることからその試算を断念した。以上により、市場性を反映する比準価格を標準に周辺の宅地開発が地価形成に与える影響度・代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 人口減による需要減少等を反映し、取引自体は少ないものの、類似地域において、信頼性のある取引事例がまずまず収集し得た。一方、標準地の画地規模が小さく、経済合理的な賃貸建物の建築を想定することが困難なため、収益還元法は適用することができなかった。従って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	阿波池田駅南西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	59.3 坪 (196 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土砂災害警戒区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三好市徳島県三好市池田町イケミナミ１８９８番６
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	9.5 m
面積	196 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅裏にあって利便性は高いが農地の残る住宅地域で、耕作放棄地における宅地化が進行している。当該安価な宅地供給を反映して、弱含みの地価動向が予測される。 (2)三好市池田町中心部から比較的近距離の住宅地域として、今後とも継続するものと予測する。地価については、人口減による需要減少等を反映し、当面は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万3,396 円 1平米 3万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万3,396 円 1平米 3万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万3,396円 1平米 3万4,300円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2022年	1坪 11万6,041円 1平米 3万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万3,396円 1平米 3万4,300円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 11万6,041円 1平米 3万5,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)かつては可住地の希少性から高い地価水準を形成していたが、過疎と高齢化により不動産需要の低迷する近年は、地価水準の下方修正が進行している。 (2)三好市については、人口減による需要減少等を反映し、依然として地価下落が継続している。
地域要因
(1)周辺、農地の宅地転用が漸次進行しているが、当該新たな宅地供給が安価であることから、全般的に地価水準の低下傾向が見受けられる。 (2)三好市池田町中心部から比較的近距離に所在するが、人口減による需要減少等を反映し、地価は依然として下落基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	三好市
地域	徳島県三好市池田町イケミナミ１８９８番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,814 円／平米 9万8,565 円／坪
推定価格 平米 坪	3万840 円／平米 10万1,957 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,522 円／平米 11万824 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,200 円／平米 11万3,065 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	三好市
地域	徳島県三好市池田町イケミナミ１８９８番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,517 円／平米 10万4,195 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,694 円／平米 9万8,168 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,743 円／平米 11万1,554 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,400 円／平米 11万3,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	三好市
地域	徳島県三好市池田町イケミナミ１８９８番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,785 円／平米 8万1,939 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,481 円／平米 8万934 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,949 円／平米 10万8,929 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,600 円／平米 11万1,082 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	三好市
地域	徳島県三好市池田町イケミナミ１８９８番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,783 円／平米 11万4,993 円／坪
推定価格 平米 坪	4万385 円／平米 13万3,513 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,458 円／平米 11万3,918 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,100 円／平米 11万6,041 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	三好市
地域	徳島県三好市池田町イケミナミ１８９８番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,037 円／平米 9万2,690 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,066 円／平米 9万2,786 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,865 円／平米 11万5,264 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,600 円／平米 11万7,694 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情