路線価 (2023) 徳島県三好市池田町サラダ1795-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 三好市徳島県三好市池田町サラダ１７９５番６
価格時点	2023 年
駅名	阿波池田駅 から 190m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,260万 円 (256 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万2,986 円 1平米 4万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,260万 円 (256 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万2,986 円／坪 1平米 4万9,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ池田駅を中心とした市街地及び主要幹線道路沿線の商業地域。令和４年１０月、近隣地域内に大型ドラッグストアがオープンする一方、古くからの小売店舗は経営不安や後継者難等から廃業し空き店舗化している。商圏人口の減少・高齢化に伴う購買力の低下傾向から、不動産需要も長期間低迷しており、需要者は地元で店舗・事業所を開設している個人若しくは法人となっている。その購買希望の中心価格帯は、概ね坪１６万円程度と推定される。 (2) 同一需給圏は、旧池田町内の商業地域一円であり、代替性が高いのはＪＲ池田駅最寄りの在来商業地である。需要は地元に基盤のある事業法人、個人が中心。ＪＲ駅近接の商業地としてエリア内での中心性は高いが、商圏人口の減少・高齢化や地域間の競争激化の影響が大きく、一般的要因の影響もあり地価は弱含みの状況が続いている。取引の価格水準をみるとばらつきが大きいが、世評相場も踏まえると、需要の中心価格帯は坪１６万円前後と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、採用事例に同一近隣地域内の根幹及び公共買収事例を採用しており、強い説得力が認められる。一方、収益価格は、近時の建築費の上昇に対し現状は賃料改定ができる状況下になく、低位になったものと思料する。本件は、上記に示す採用資料の信頼性・試算価格の精度等から、収益価格は参考に留め実証性が認められる比準価格を採用、加えて近隣地域における量販店進出の影響・下記代表標準地価格とのバランス等をも参酌して、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、ＪＲ池田駅を最寄り駅とする５事例を採用して試算したが、個々の地域的な代替性、規範性等を的確に判断しており実証的で説得力がある。収益価格はかなり低位に求められたが、建築費高騰による運営コストの急上昇と賃料の遅行性による収益の頭打ちを反映しており、精度の面で比準価格に及ばないものと思料される。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	阿波池田駅東方
距離	190 m
土地の状態
土地面積	77.4 坪 (256 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼車庫
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の小売店舗等が多い駅前通りの商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三好市徳島県三好市池田町サラダ１７９５番６
標準地の範囲
東	30 m
西	160 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	18 m
面積	256 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	栄町商店街を形成。
街路	８．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ阿波池田駅から大規模商業施設に至る商店街。近隣地域内に令和４年１０月大規模商業施設がオープン。顧客流動の回帰が見受けられるが、地元経済の低迷から一過性が懸念される。 (2)ＪＲ阿波池田駅から大規模商業施設に至る商店街で比較的人流は多いが、商圏人口の減少や購買スタイルの変化等を背景に、当面地価水準は弱含みの傾向で推移することが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万2,986 円 1平米 4万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万2,986 円 1平米 4万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万2,986円 1平米 4万9,300円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 16万6,953円 1平米 5万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万2,986円 1平米 4万9,300円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 16万6,953円 1平米 5万500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍で自粛していたイベントも再開されているが従前の人流は見られず、人口減少と量販店との競合が相まって、商業地需要は全般的に鈍い。 (2)商圏内の人口減・高齢化傾向により店舗の需要は減少している。コロナ禍の影響は減退するも、建築費や物価の上昇から地域の景気は弱含みである。
地域要因
(1)過疎により地元経済は低迷しているものの、近隣地域内にＲ４年１０月ドラッグストアがオープンし、新たな客層の流入が期待されている。 (2)池田町の中心部にあり、人口や建物の集積度は高いが、一般的要因の影響が強く地価は依然として下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	三好市
地域	徳島県三好市池田町サラダ１７９５番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,000 円／平米 17万1,912 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,000 円／平米 16万1,994 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,000 円／平米 16万1,994 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,000 円／平米 16万1,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	三好市
地域	徳島県三好市池田町サラダ１７９５番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,281 円／平米 12万9,863 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,703 円／平米 16万1,012 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,703 円／平米 16万1,012 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,700 円／平米 16万1,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	三好市
地域	徳島県三好市池田町サラダ１７９５番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,004 円／平米 14万2,171 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,504 円／平米 15万3,742 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,472 円／平米 16万3,554 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,500 円／平米 16万3,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	三好市
地域	徳島県三好市池田町サラダ１７９５番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万430 円／平米 19万9,782 円／坪
推定価格 平米 坪	5万131 円／平米 16万5,733 円／坪
標準価格 平米 坪	5万131 円／平米 16万5,733 円／坪
査定価格 平米 坪	5万100 円／平米 16万5,631 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情