路線価 (2023) 徳島県名西郡石井町石井字城ノ内161-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 名西郡石井町徳島県名西郡石井町石井字城ノ内１６１番６
価格時点	2023 年
駅名	石井駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	805万 円 (234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,726 円 1平米 3万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	805万 円 (234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,726 円／坪 1平米 3万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、石井町内の住宅地域一帯である。石井町は徳島市のベッドタウンであり、需要者は、町内のほか徳島市に居住又は勤務する子育て世代を中心とするエンドユーザーである。当地域は、石井町の既成市街地の西端に所在し、一般住宅のほかアパート等が混在する地域である。利便施設への接近性が良好であり、背後の市街化農地では宅地開発が活発に行われている。価格の中心帯は、土地のみで８００万前後、建売分譲では２，３００万前後である。 (2) 同一需給圏は、石井町中心部からその周辺にかけての市街化区域内住宅地域。需要者の中心は、町内に在住或いは勤務する一次取得層で、周辺市町からの転入需要も見受けられる。付近では中規模開発による宅地の供給が継続的に行われているが、このところより利便性の高い地域へ需要が流出する傾向にあり、余剰感から地価が弱含んでいる。取引される土地の中心価格帯としては１坪あたり１０～１１万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は、町の既成市街地内に所在し、中古アパート等が取引されることもあるが、取引市場全体においては、自己居住を目的とした土地需要が中心である。このため、取引市場においては、居住の快適性、利便性を重視した価格形成がなされており、収益性が価格に及ぼす影響は軽微である。よって、本件では、市場性をより反映する比準価格を採用し、収益価格を参考のうえ、周辺の標準地等との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己の居住用の戸建住宅を建設する目的での取引が一般的であり、付近には共同住宅も見受けられるものの、その多くは土地所有者が節税目的のためにアパート等を建設するケースであって、周辺で形成されている賃料水準は土地取得費の回収を必要としない水準にある。建築資材の高騰の影響もあり、収益価格は低位に試算された。市場参加者の属性を踏まえ、比準価格を標準に収益価格を参考とし、地域の推移動向をも勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	石井駅南西方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	70.8 坪 (234 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	名西郡石井町徳島県名西郡石井町石井字城ノ内１６１番６
標準地の範囲
東	100 m
西	80 m
南	110 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	16.5 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)町の中心市街地の西端に位置し、戸建住宅のほかアパート等もみられる既成住宅地域である。熟成された住宅地域であり、当面は現状を維持していくものと予測する。 (2)一般住宅や共同住宅等が多い住宅地域で、今後も現況同様に推移していくと予測する。町内でも宅地分譲が活発に行われている地区であるが、利便性の面でやや競争力を欠いており、地価は引き続き下落傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万3,726 円 1平米 3万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万3,726 円 1平米 3万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万3,726円 1平米 3万4,400円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 11万4,388円 1平米 3万4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万3,726円 1平米 3万4,400円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 11万4,388円 1平米 3万4,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)建築費高騰の影響はあるものの、借入れ金利は変動型を中心に低位に推移し、また、住宅借入金等特別控除が延長され、需要を下支えしている。 (2)建築資材の高騰といったマイナス要因は続いているものの、徳島市との比較において地価の割安感が強く、利便性の高いエリアでの地価は底堅い。
地域要因
(1)物価高等の影響から、景況の先行きが不透明であり、また、周辺で宅地供給が多いことから、既成の住宅地域内の地価はやや弱含みで推移している。 (2)町内でも宅地開発が活発に見られる地域である。相対的に利便性の高い東方の住宅地域と比してやや競争力を欠いており、地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	名西郡石井町
地域	徳島県名西郡石井町石井字城ノ内１６１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,715 円／平米 13万7,910 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,844 円／平米 11万5,194 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,564 円／平米 10万7,657 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,500 円／平米 11万751 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	3.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	名西郡石井町
地域	徳島県名西郡石井町石井字城ノ内１６１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,256 円／平米 12万9,780 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,138 円／平米 12万9,390 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,682 円／平米 11万1,353 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,700 円／平米 11万4,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	名西郡石井町
地域	徳島県名西郡石井町石井字城ノ内１６１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,561 円／平米 7万7,893 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,580 円／平米 10万7,709 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,588 円／平米 11万1,042 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	名西郡石井町
地域	徳島県名西郡石井町石井字城ノ内１６１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,561 円／平米 14万7,319 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,184 円／平米 12万2,930 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,289 円／平米 11万53 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,300 円／平米 11万3,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	名西郡石井町
地域	徳島県名西郡石井町石井字城ノ内１６１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,786 円／平米 11万5,003 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,533 円／平米 11万860 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,044 円／平米 11万2,549 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,100 円／平米 11万6,041 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情