路線価 (2023) 徳島県名西郡石井町石井字石井305-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 名西郡石井町徳島県名西郡石井町石井字石井３０５番１
価格時点	2023 年
駅名	石井駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,540万 円 (418 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万674 円 1平米 6万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,540万 円 (418 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万674 円／坪 1平米 6万700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、石井町内の商業地域である。需要者の中心は、町内のほか県内の法人及び不動産業者等である。当地域は、国道１９２号沿いに中低層の店舗・事務所、金融機関のほか一般住宅が混在する商業地域である。当地域は町の中心商業地であるが、小規模店舗が中心で、商圏は町内に止まる。近年は、大型商業施設が進出した県道徳島鴨島線沿いの新興商業地及び町外の大型店舗に顧客が流出している。中心となる価格帯は、土地のみで坪２０万円前後である。 (2) 同一需給圏は、石井町内全域の商業地域及び隣接する吉野川市鴨島地区や徳島市国府地区にかけての路線商業地域。主な需要者は、県内の一般事業法人や町内の個人事業主等。同一沿線において、ドラッグストアーやガソリンスタンドなどの新規出店がみられるが、用地確保は事業用定期借地によるものが主流となっており、町内商業地において土地所有権の取引が殆ど顕在化しない状況が続いている。取引が極めて少ないことから、中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 商業地域においては収益性が重視される傾向にあるが、当地域では投資採算面から収益目的での土地需要は少ない。このため、地域内の土地取引においては、自用目的の需要が中心であり、収益性を検討しつつも、市場の需給動向により価格が形成されているのが市場の実態である。このため、市場性をより反映する比準価格を採用し、収益価格を参考のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は類似地域の範囲を広域的に捉えた上で、比較的規範性のある事例にウエイトをおいて試算した。一方、近隣の賃貸動向を勘案して収益価格を試算したが、賃料水準に比して建物の初期投資額が大きく、純収益が圧縮されること等から相当低位に試算された。賃料に起因する収益性から意思決定を行う需要者は殆どみられず、市場の実態をより反映する比準価格を標準に収益価格を参考とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	石井駅南西方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	126.4 坪 (418 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種小売店舗、銀行等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	11.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	名西郡石井町徳島県名西郡石井町石井字石井３０５番１
標準地の範囲
東	50 m
西	300 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	25 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道１９２号沿いの中心商業地
街路	１１．６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに小規模の店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域である。町中心部の商業地域であるが、大型店舗は少なく郊外部の大型店舗等との競合から、当地域の商況はやや沈滞気味である。 (2)国道沿いに店舗等が建ち並ぶ商業地域で、今後も現況同様に推移すると予測する。定期借地の普及により土地所有権の取引が殆どみられないが、同一業態間の競合等による収益力の低下から今後も地価下落が続くと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万674 円 1平米 6万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万674 円 1平米 6万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万674円 1平米 6万700円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 20万3,319円 1平米 6万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万674円 1平米 6万700円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 20万3,319円 1平米 6万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安傾向で諸物価が上昇しており、購買力が減退している。今後の景況の先行きが不透明であり、地価はやや弱含みで推移するものと思料する。 (2)このところ町内には全国展開型の各種小売店舗やスポーツジム等が相次いで進出しているが、依然として供給余地が高く地価下落が続いている。
地域要因
(1)新規出店では定借等の利用が進み、また、円安等で景況の先行きが不透明であることから、商業地需要は低調であり、地価は弱含みで推移している。 (2)商圏人口が頭打ち状態にある中でドラッグストアなどの小売店舗が飽和状態に達しつつあり、収益力の低下が地価下落の要因となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	名西郡石井町
地域	徳島県名西郡石井町石井字石井３０５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,341 円／平米 14万9,897 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,319 円／平米 13万6,601 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,796 円／平米 19万7,686 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,800 円／平米 19万7,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県名西郡石井町石井字石井３０５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,252 円／平米 18万9,275 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,786 円／平米 20万7,571 円／坪
標準価格 平米 坪	6万957 円／平米 20万1,524 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,000 円／平米 20万1,666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県名西郡石井町石井字石井３０５番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万249 円／平米 10万3 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,305 円／平米 13万9,860 円／坪
標準価格 平米 坪	6万871 円／平米 20万1,240 円／坪
査定価格 平米 坪	6万900 円／平米 20万1,335 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２０Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	名西郡石井町
地域	徳島県名西郡石井町石井字石井３０５番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万9,548 円／平米 16万3,806 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,084 円／平米 15万2,354 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,364 円／平米 20万2,869 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,400 円／平米 20万2,988 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	吉野川市
地域	徳島県名西郡石井町石井字石井３０５番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,687 円／平米 20万3,937 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,457 円／平米 18万9,953 円／坪
標準価格 平米 坪	6万481 円／平米 19万9,950 円／坪
査定価格 平米 坪	6万500 円／平米 20万13 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情