路線価 (2023) 宮城県東松島市大塩字緑ケ丘1-3-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 東松島市宮城県東松島市大塩字緑ケ丘１丁目３番２
価格時点	2023 年
駅名	矢本駅 から 5000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	538万 円 (234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	538万 円 (234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,038 円／坪 1平米 2万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧矢本町北部郊外の「緑ケ丘団地」を中心として、旧鳴瀬町地区の「新東名団地」や「野蒜ケ丘地区」、石巻市の「しらさぎ台団地」等周辺市町内の戸建住宅を中心とした住宅地域に及ぶ。需要者は戸建住宅取得を目的とする個人が中心である。生活利便性の劣る地区における住宅地需要は弱含みであるが持ち直しの気配が窺える。需要を反映した地価は若干の下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地２３０㎡程度で総額５３０万円前後である。 (2) 同一需給圏は、東松島市郊外の住宅地域を中心として隣接する石巻市西部の住宅地域にも及ぶものと判断される。主たる需要者は、自用の居宅として使用する一次取得者層であり、震災後には圏外からの転入者も見られたが、既に移転需要は収束しており、近隣及び周辺地域の居住者または地縁者等が主体である。需要の中心となる価格帯は、２４０㎡程度の更地で５００～６００万円前後、新築戸建で２，２００～２，７００万円前後であると判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) ＪＲ駅や商業施設等から遠く離れているため、地域にアパート等の収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する戸建住宅を中心とした住宅地域で、実際の取引形態は全般的に居住の快適性又は利便性を重視した自用目的の取引が中心であるため、市場の実態を反映した信頼性のある取引事例から求めた比準価格の採用を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、東松島市郊外の中規模住宅団地内に存し、アパート等の賃貸住宅はほとんど無く賃貸市場が成立していないことから、収益還元法は適用できなかった。取引にあたっては代替競争不動産との比較の観点が重視されることから、比準価格の規範性が高いものと判断される。本件においては、代替性を有する現実の取引事例を基に試算した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	矢本駅北西方
距離	5000 m
土地の状態
土地面積	70.8 坪 (234 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	郊外部の丘陵地を開発した中規模新興住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東松島市宮城県東松島市大塩字緑ケ丘１丁目３番２
標準地の範囲
東	70 m
西	30 m
南	30 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	15 m
面積	225 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ駅や商業施設から遠く、生活利便性のやや劣る空地も見られる分譲住宅地域
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ仙石線の各駅や商業施設等から遠く離れ、生活利便性等のやや劣る住宅地域。需要は弱含みであるが、持ち直しの気配が窺える。地域に格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測、地価は下落基調と予測。 (2)格別の変動要因は無く、郊外の居住環境が良好な住宅地域として当面は現状を維持するものと思料されるが、住宅地としての利便性が劣るため需要は弱く、地価は下落傾向が継続するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万6,038 円 1平米 2万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 7万6,699円 1平米 2万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 7万6,699円 1平米 2万3,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の人口減少、高齢化進行、コロナ禍の不透明性等があるが、利便性の良好な地域を中心に、全般的に需要の回復或いは持ち直しの傾向が見られる。 (2)人口減少及び高齢化の進行等によって住宅地の需要は全般的に減退傾向にあり、居住環境や生活利便性による住宅地の選別が強まっている。
地域要因
(1)ＪＲ各駅や商業施設から遠く離れ、生活利便性は劣っている。コロナ禍で需要は弱含みであるが持ち直しの気配が窺える。地価は若干下落傾向にある。 (2)居住環境が良好な住宅地域であるが、住宅地としての利便性が劣り、需要は弱含みで推移している。コロナ禍による需給への影響は特段認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2221070 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	東松島市
地域	宮城県東松島市大塩字緑ケ丘１丁目３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,490 円／平米 7万7,658 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,326 円／平米 7万7,116 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,562 円／平米 7万7,896 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,600 円／平米 7万8,022 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311050 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	東松島市
地域	宮城県東松島市大塩字緑ケ丘１丁目３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,799 円／平米 8万5,291 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,167 円／平米 8万3,202 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,260 円／平米 7万6,898 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311050 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	東松島市
地域	宮城県東松島市大塩字緑ケ丘１丁目３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,422 円／平米 7万7,433 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,894 円／平米 7万5,688 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,894 円／平米 7万5,688 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,900 円／平米 7万5,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311060 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	東松島市
地域	宮城県東松島市大塩字緑ケ丘１丁目３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,966 円／平米 7万9,232 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,261 円／平米 7万6,901 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,261 円／平米 7万6,901 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2311040 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	東松島市
地域	宮城県東松島市大塩字緑ケ丘１丁目３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,375 円／平米 6万4,054 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,843 円／平米 6万2,295 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,247 円／平米 7万3,549 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,200 円／平米 7万3,393 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情