路線価 (2023) 徳島県海部郡牟岐町大字中村字本村114-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 海部郡牟岐町徳島県海部郡牟岐町大字中村字本村１１４番５
価格時点	2023 年
駅名	牟岐駅 から 180m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	379万 円 (123 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万1,825 円 1平米 3万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	379万 円 (123 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万1,825 円／坪 1平米 3万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は牟岐町を中心として美波町、海陽町を含めた海部郡全域の商業地域及び混在地域が該当する。主たる需要者層は地元事業者が中心となる。当該商業地域の主要商圏は牟岐町域であるが、町内人口の減少、高齢化が進行するなかで事業用地に対する新規需要が低迷しており、売買市場の需給動向は弱く、取引価格は下落傾向が続いている。取引が少ない為、需要の中心となる価格帯に幅があるが、取引単価は概ね坪５万～１０万程度と把握される。 (2) 同一需給圏は、牟岐町を中心に、海部郡を含めた路線商業地域並びに中心部近郊の商住混在地域。需要者の中心は近隣住民を顧客とする地元の個人事業者、法人事業者等である。過疎化に加え、南海トラフ地震に伴う津波懸念から、商圏内の人口は減少傾向にある。広域的な顧客集客力はなく、商圏の縮小とともに、新規出店需要は乏しい状況が続いている。このため、商業地の取引自体極めて少なく、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 牟岐町内の中心商業地ではあるが、テナント需要が乏しいことから賃貸市場が未成熟であり、合理的な収益性評価が困難であることから、収益価格の試算は断念した。比準価格は採用可能な事例が少ないことから広域的に収集しているが、各種要因の比較検討は適正になされており、信頼性のある試算価格が求められた。従って、実証的で説得力を有する比準価格を採用し、各種要因の動向予測及び市場分析の結果等を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、商業地の事例が乏しいため、海部郡のなかから広域的に事例を収集・選択するとともに、需要者の観点から要因比較を適切に行った結果、市場性を反映した実証的な価格が得られた。一方で、過疎化の進む地域に存し、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算しなかった。本件においては、市場性を反映した比準価格を採用し、地域の不動産市場の動向等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	牟岐駅北東方
距離	180 m
土地の状態
土地面積	37.2 坪 (123 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	診療所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事業所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	海部郡牟岐町徳島県海部郡牟岐町大字中村字本村１１４番５
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	270 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	19 m
面積	130 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	９ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、事業所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であり、駅に近接した牟岐町の中心商業地域として位置付けられる。人口減少が進行しており、当面は現状の利用を維持しつつ、地価は下落傾向が続くと予測する。 (2)国道沿いに店舗、事業所等が建ち並ぶ牟岐町の中心商業地域で、地域要因に特段の変化はなく、背後人口の減少などにより市況は低迷している。商業地の需要は弱く、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万1,825 円 1平米 3万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万1,825 円 1平米 3万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万1,825円 1平米 3万800円
前年から次年への変動率 -4 ％
2022年	1坪 10万6,123円 1平米 3万2,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万1,825円 1平米 3万800円
前年から次年への変動率 -4 ％
2019年	1坪 10万6,123円 1平米 3万2,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内景気は持ち直し傾向にあるが、牟岐町における過疎化、高齢化は不動産に対する有効需要の減少に直結しており市況は低迷している。 (2)景気は持ち直しつつあるものの、建築費の高騰や物価高も影響がでているほか、牟岐町内は構造的要因の影響により、市況は悪化傾向で推移している。
地域要因
(1)国道沿いに店舗、事業所等が建ち並び、町内の中心商業地域を形成しているが、地域要因に大きな変化は見られず、新規需要が低迷している。 (2)国道沿いであるが商圏が狭く、過疎化に加え津波懸念により需給は緩和状態にあり、地価は下落傾向が顕著である。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)画地条件等は地域内において概ね標準的で、特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	海部郡美波町
地域	徳島県海部郡牟岐町大字中村字本村１１４番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,188 円／平米 11万3,026 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,551 円／平米 11万7,532 円／坪
標準価格 平米 坪	3万516 円／平米 10万886 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２１Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	海部郡海陽町
地域	徳島県海部郡牟岐町大字中村字本村１１４番５
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,947 円／平米 9万5,699 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,823 円／平米 8万5,371 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,959 円／平米 10万5,656 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,000 円／平米 10万5,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２１Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	海部郡牟岐町
地域	徳島県海部郡牟岐町大字中村字本村１１４番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,874 円／平米 4万2,561 円／坪
推定価格 平米 坪	2万483 円／平米 6万7,717 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,557 円／平米 9万7,715 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,600 円／平米 9万7,858 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	海部郡海陽町
地域	徳島県海部郡牟岐町大字中村字本村１１４番５
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万22 円／平米 6万6,193 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,050 円／平米 6万2,979 円／坪
標準価格 平米 坪	3万142 円／平米 9万9,649 円／坪
査定価格 平米 坪	3万100 円／平米 9万9,511 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情