路線価 (2023) 徳島県海部郡美波町奥河内字寺前161-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 海部郡美波町徳島県海部郡美波町奥河内字寺前１６１番５外
価格時点	2023 年
駅名	日和佐駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	688万 円 (251 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万584 円 1平米 2万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	690万 円 (251 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万915 円／坪 1平米 2万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、美波町を主とする海部郡内の商業地域。需要の中心は、各種店舗等を経営する県内の法人及び個人事業者。過疎化・高齢化傾向等を背景に商況がかなり減退しており、商業用地の新規需要は乏しい。既存店舗の閉鎖も徐々に進行している状況にあり、新型コロナウィルス感染症の影響は和らいできているものの、需給動向は依然弱含みが続いている。取引が少ないほか、敷地規模によって総額はまちまちであり、中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は、美波町を中心に、海部郡及び阿南市を含めた路線商業地域並びに中心部近郊の商業地域。需要者の中心は近隣住民を顧客とする地元の個人事業者、法人事業者等である。南海トラフ地震に伴う津波懸念から、商圏内の人口は減少傾向にあり、商況は引き続き悪化傾向にある。町中心部に位置するが、新規出店需要は乏しい状況が続いている。商業地の取引自体が極めて少なく、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　取引事例は少ないながらもできる限り信頼性の高い事例を重視して試算しており、市場の実態をまず十分に反映した比準価格が得られたものと思料される。一方、自用物件を中心とした地域性や同一需給圏内の市場環境からして賃貸物件の想定が規範性を欠くため、収益還元法は適用を断念した。よって、本件においては比準価格を採用することとし、更に代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、商業地の事例が乏しいため、海部郡及び阿南市から広域的に事例を収集・選択するとともに、需要者の観点から要因比較を適切に行った結果、市場性を反映した実証的な価格が得られた。一方で、過疎化の進む地域に存し、賃貸市場が未成熟であるため収益価格は試算しなかった。主たる需要者は市場性を重視するため、本件においては、代表標準地との比較検討を踏まえ、市場性を適切に反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	日和佐駅北東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	75.9 坪 (251 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種小売店舗、一般住宅が混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	海部郡美波町徳島県海部郡美波町奥河内字寺前１６１番５外
標準地の範囲
東	120 m
西	170 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	25 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　商況の低迷等から商業用地の需要がかなり減少しており、新規出店はほとんど見られない実情にある。近年は既存店舗の閉鎖も進行しているなど衰退傾向が顕著であり、地価は今後も下落基調が続くものと予測される。 (2)美波町の中心商業地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も当面の間は現状を維持すると考えられる。地域の衰退により、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万584 円 1平米 2万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万915 円 1平米 2万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万584円 1平米 2万7,400円
前年から次年への変動率 -3.9 ％
2022年	1坪 9万4,221円 1平米 2万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万915円 1平米 2万7,500円
前年から次年への変動率 -3.5 ％
2019年	1坪 9万4,221円 1平米 2万8,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)過疎化・高齢化等を背景に地域経済は低迷しており、商環境も衰退傾向が顕著な実情にある。なお、人口は県全体を大きく上回る減少傾向にある。 (2)景気は持ち直しつつあるものの、建築費の高騰や物価高も影響がでているほか、美波町内は構造的要因の影響により、市況は悪化傾向で推移している。
地域要因
(1)商況の低迷で新規出店はほとんど見られず、需給動向は弱含みが続いている。商店街では閉鎖店舗も多く見られる状態となっている。 (2)美波町中心部の既成商業地域であるが、背後人口の減少をはじめ、一般的要因の影響等から、地価は下落傾向が顕著である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)画地条件等は地域内において概ね標準的で、特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２０Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	海部郡美波町
地域	徳島県海部郡美波町奥河内字寺前１６１番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,698 円／平米 9万8,182 円／坪
推定価格 平米 坪	3万683 円／平米 10万1,438 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,568 円／平米 9万1,140 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,800 円／平米 9万1,907 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	海部郡美波町
地域	徳島県海部郡美波町奥河内字寺前１６１番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,920 円／平米 6万5,856 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,254 円／平米 9万102 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,589 円／平米 8万7,903 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,900 円／平米 8万8,931 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２１Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	海部郡牟岐町
地域	徳島県海部郡美波町奥河内字寺前１６１番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,874 円／平米 4万2,561 円／坪
推定価格 平米 坪	2万483 円／平米 6万7,717 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,136 円／平米 9万3,018 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,400 円／平米 9万3,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	海部郡美波町
地域	徳島県海部郡美波町奥河内字寺前１６１番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,188 円／平米 11万3,026 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,551 円／平米 11万7,532 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,117 円／平米 8万9,649 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情