路線価 (2023) 徳島県板野郡松茂町笹木野字八山開拓90-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 板野郡松茂町徳島県板野郡松茂町笹木野字八山開拓９０番４
価格時点	2023 年
駅名	勝瑞駅 から 6700m
路線価
1坪当たり	1坪 11万2,404 円
1平米当たり	1平米 3万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	900万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万6,538 円 1平米 4万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	900万 円 (218 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万6,538 円／坪 1平米 4万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松茂町内の住宅地域を圏域とする。需要者は、町内で就業する一次取得者層を中心として、近隣市町からの転入者も見られる。一定の利便性を備えているが、既成住宅地域に対する市場人気は高くない。町内では人口減少とともに供給圧力が徐々に強まっており、需給動向は弱含みとなっている。需要の中心となる価格帯は、土地が２００㎡を標準として８００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は笹木野地区を中心とした松茂町内の住宅地域が該当する。主たる需要者層は町内在住もしくは徳島市近郊に勤務する一次取得者層等である。小中学校が近隣に整備され、付近では農地等を転用した新規開発分譲地等の供給余力もあるが、新規分譲地を中心に建築費高騰の影響等が懸念されるなかで取引動向に鈍さも見られ、成約価格が下落傾向にある。市場における中心価格帯は、土地５０坪～７０坪程度で土地価格７００万～１１００万程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺に共同住宅も多い地域性にあり、収益性が価格形成に及ぼす影響は少なからず認められるが、形成されている賃料水準の実情等より、収益価格は低位に試算された。一方、近隣地域周辺で得られた取引事例を採用の上、価格牽連性が強い事例に基づき試算した比準価格は重視すべきである。以上より、規範性の高い比準価格を採用することとし、収益価格は参考として、代表標準地との検討等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は中規模一般住宅が多い既成住宅地域で、周辺地域にはアパート等の賃貸物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益性を重視した取引は少なく、居住の快適性、利便性を重視した自用目的での取引を中心として市場価格が形成されている。従って実証的で、より説得力を有する比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討及び市場分析の結果等を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	勝瑞駅東方
距離	6700 m
土地の状態
土地面積	65.9 坪 (218 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板野郡松茂町徳島県板野郡松茂町笹木野字八山開拓９０番４
標準地の範囲
東	40 m
西	120 m
南	40 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	22 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	県道長原港線の背後に存する住宅地域である。
街路	基準方位北　　　６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一定の利便性を備えた既成の住宅地域である。インフレ懸念等の社会経済情勢の停滞から、土地需要は弱含みとなっており、地価は小幅ながら下落基調にあるものと予測される。 (2)中心市街地から南東方に位置する既成住宅地域であり、付近には町営団地、自衛隊宿舎、民間アパート等も多く見られる。当面は現状の利用状況を維持しつつ、地価動向は緩やかな下落傾向にあると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万6,538 円 1平米 4万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万6,538 円 1平米 4万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万6,538円 1平米 4万1,300円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 13万7,199円 1平米 4万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万6,538円 1平米 4万1,300円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 13万7,199円 1平米 4万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の減少率は県平均に近づいている。近年、土地取引件数は低位安定に推移しており、供給圧力が強まっている状況にある。 (2)景気は持ち直し傾向にあり新型コロナ禍の影響は軽微であるが、町内の不動産需給動向は低調であり、建築費の高騰等による影響が懸念される。
地域要因
(1)地価水準自体の値頃感は認められるが、需要が弱含んでいることから、下落基調に変化はない。前年と同程度の下落幅で推移している。 (2)近隣に小・中学校が整備された既成住宅地域である。農地等を転用した新規分譲地等も見られるが、地価動向は緩やかな下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡松茂町
地域	徳島県板野郡松茂町笹木野字八山開拓９０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,570 円／平米 14万4,042 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,718 円／平米 13万7,920 円／坪
標準価格 平米 坪	4万542 円／平米 13万4,032 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,400 円／平米 13万6,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡松茂町
地域	徳島県板野郡松茂町笹木野字八山開拓９０番４
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万3,255 円／平米 14万3,001 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,905 円／平米 13万8,538 円／坪
標準価格 平米 坪	4万803 円／平米 13万4,895 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,600 円／平米 13万7,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡松茂町
地域	徳島県板野郡松茂町笹木野字八山開拓９０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,691 円／平米 12万1,300 円／坪
推定価格 平米 坪	4万362 円／平米 13万3,437 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,186 円／平米 13万6,161 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,000 円／平米 13万8,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡松茂町
地域	徳島県板野郡松茂町笹木野字八山開拓９０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,028 円／平米 10万5,885 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,875 円／平米 13万1,827 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,875 円／平米 13万1,827 円／坪
査定価格 平米 坪	4万700 円／平米 13万4,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡松茂町
地域	徳島県板野郡松茂町笹木野字八山開拓９０番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,993 円／平米 13万2,217 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,856 円／平米 12万8,458 円／坪
標準価格 平米 坪	4万475 円／平米 13万3,810 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,300 円／平米 13万6,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情