路線価 (2023) 徳島県板野郡松茂町中喜来字牛飼野堤外7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 板野郡松茂町徳島県板野郡松茂町中喜来字牛飼野堤外７番
価格時点	2023 年
駅名	教会前駅 から 3100m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	774万 円 (291 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,940 円 1平米 2万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	774万 円 (291 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万7,940 円／坪 1平米 2万6,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松茂町外縁の住宅地域を圏域とする。需要者は、当地域に地縁性を有する個人に概ね限られる。利便性に劣る市街化調整区域内の既成住宅地域では、元来需要者が限定的であることに加え、地域性の向上が図られる見込みは乏しく、インフレ懸念等による先行き不透明感も相俟って、土地需要は弱含みとなっている。需要の中心となる価格帯は、単価ベースで３．３㎡当たり９万円程度、新築の戸建住宅は殆ど見られない。 (2) 同一需給圏は郊外の市街化調整区域を中心とする松茂町内の住宅地域が圏域となる。主たる需要者層は、町内在住もしくは徳島市近郊に勤務する個人需要者等が想定される。市街化調整区域内でも新規分譲地等は市街化区域並の価格水準で取引される場合もあるが、旧来からの既成住宅地は発展性に乏しく新規需要も限定的であることから価格水準も低位である。市場の中心価格帯（総額）は画地規模によるが、取引単価は概ね坪７万～１０万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成の住宅地域であり、賃貸用アパート等は見られないことから、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格の試算に当たっては、同じ小学校区域内で得られた取引事例と比較検討することで直近の地価水準を把握しており、重視すべき価格と認められる。以上より、十分な規範性を有する比準価格を採用することとし、周辺公示地等との価格均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は松茂町郊外に位置する市街化調整区域内の既成住宅地域であり、賃貸市場は未成熟で賃貸建物の想定に経済合理性が乏しく収益価格の試算は断念した。比準価格は町内の市街化調整区域内で実際に取引された事例に基づき、価格形成要因の類似性、規範性を十分に比較検討していることから比準価格の信頼性は高い。従って、実証的で説得力を有する比準価格を採用し、単価と総額との関連及び市場分析の結果等を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	教会前駅南方
距離	3100 m
土地の状態
土地面積	88 坪 (291 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板野郡松茂町徳島県板野郡松茂町中喜来字牛飼野堤外７番
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	20 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	25 m
面積	290 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道１１号の背後に存する住宅地域である。
街路	基準方位北　　　４．３ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心部よりやや距離をおく既成住宅地域であり、立地条件等から旧来からの住環境に留まっており、ここ暫く下落基調にあるものと予測される。 (2)市街化調整区域内において一般住宅、農家住宅等が混在し、付近に農地等も見られる既成住宅地域。住宅地としての熟成度は低位であり、当面は現状の利用状況を維持しつつ、地価動向は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万7,940 円 1平米 2万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万7,940 円 1平米 2万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万7,940円 1平米 2万6,600円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 8万8,601円 1平米 2万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万7,940円 1平米 2万6,600円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 8万8,601円 1平米 2万6,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の減少率は県平均に近づいている。近年、土地取引件数は低位安定に推移しており、供給圧力が強まっている状況にある。 (2)景気は持ち直し傾向にあり新型コロナ禍の影響は軽微であるが、町内の不動産需給動向は低調であり、建築費の高騰等による影響が懸念される。
地域要因
(1)地域要因に変動はないが、需要はかなり弱含みであることから、地価の下落基調に変化はなく、前年と同程度の下落幅で推移している。 (2)住宅地としての熟成度は低位な市街化調整区域内の既成住宅地域においては、住宅地の需給動向は緩慢であり、地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡松茂町
地域	徳島県板野郡松茂町中喜来字牛飼野堤外７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万9,641 円／平米 13万1,053 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,481 円／平米 12万7,218 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,234 円／平米 9万36 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,200 円／平米 8万9,923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡松茂町
地域	徳島県板野郡松茂町中喜来字牛飼野堤外７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万242 円／平米 9万9,980 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,442 円／平米 12万477 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,180 円／平米 8万6,551 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,200 円／平米 8万6,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡松茂町
地域	徳島県板野郡松茂町中喜来字牛飼野堤外７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,000 円／平米 8万2,650 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,113 円／平米 8万9,636 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,822 円／平米 8万5,368 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,800 円／平米 8万5,295 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡松茂町
地域	徳島県板野郡松茂町中喜来字牛飼野堤外７番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,991 円／平米 9万5,844 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,268 円／平米 12万6,514 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,465 円／平米 8万7,493 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,500 円／平米 8万7,609 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡松茂町
地域	徳島県板野郡松茂町中喜来字牛飼野堤外７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,273 円／平米 11万1 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,175 円／平米 10万6,371 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,152 円／平米 8万9,765 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,200 円／平米 8万9,923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情