路線価 (2023) 徳島県板野郡松茂町満穂字満穂開拓151-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 板野郡松茂町徳島県板野郡松茂町満穂字満穂開拓１５１番１
価格時点	2023 年
駅名	鳴門駅 から 6000m
路線価
1坪当たり	1坪 4万9,590 円
1平米当たり	1平米 1万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3億6,500万 円 (17368 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,426 円 1平米 2万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	3億6,500万 円 (17368 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,426 円／坪 1平米 2万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、徳島県の東部都市計画区域内に存する工業地域を圏域とする。需要者は、県内外の資本力のある流通業等の法人事業者を中心とする。沿海部に位置する難点を有しつつも、市街地のほか空港に近い利便性の良好な工業地域であることから、底堅い需要が保持されている。需要の中心となる価格帯は、事業規模により幅があるが、単価ベースで３．３㎡当たり６～８万円程度である。 (2) 同一需給圏は、松茂町及び周辺市町を含めた広域的な範囲における工業地域が圏域となる。主たる需要者層は徳島県内外の法人事業者等が想定される。新型コロナ禍によって悪化した景気は持ち直しも見られ、徳島津田ＩＣ開通によって高速道路の利便性が向上し、高速道路ＩＣへのアクセスが良い事業用地等については引き合いも回復傾向にある。市場における中心価格帯（総額）は規模によって異なるものの、取引単価は概ね坪５万～８万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益性が価格形成に及ぼす影響は少なからず認められる工業地域であるが、賃料水準の実情等より、収益価格は低位に試算された。比準価格の試算に当たっては、工業地の取引事例が少ない中、代替競争関係にある事例を採用の上、価格牽連性が強いものを拠りどころとして地価水準の把握を行っており、重視すべきである。以上より、十分な規範性を有する比準価格を採用することとし、周辺公示地等との価格均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は幹線道路沿いの流通業務工業地域であり、賃料収入に基づく収益性を重視したテナント物件の取引よりも、自己用事業用地としての取引が多く、収益価格が市場価格の形成に与える影響は限定的である。比準価格は実際の取引事例との比較検討の過程を経て試算されており信頼性は高い。従って、実証的で説得力を有する比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、各種要因の動向予測及び市場分析の結果等を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	鳴門駅南方
距離	6000 m
土地の状態
土地面積	5253.5 坪 (17368 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	荷捌所、倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	空港に近接した利便性の高い流通業務地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	四方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板野郡松茂町徳島県板野郡松茂町満穂字満穂開拓１５１番１
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	流通業務用地
画地の形状等
間口	164 m
奥行き	105 m
面積	17500 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県内の鉱工業生産動向は、相対的には底堅く推移している。景気に対する先行き不透明感は払拭されていないが、立地条件に恵まれた工業地域の地価動向は、当面強含みで推移するものと予測される。 (2)事業所、倉庫等が建ち並び、中規模及び大規模工場等も所在する松茂工業団地に近接する流通業務工業地域である。徳島空港や松茂ＩＣも利用し易い位置関係にあり、当面は現在の利用状況を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	流通業務用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万9,426 円 1平米 2万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万9,426 円 1平米 2万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万9,426円 1平米 2万1,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 6万8,765円 1平米 2万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万9,426円 1平米 2万1,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 6万8,765円 1平米 2万800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)徳島県における鉱工業生産動向は相対的に堅調であり、工業地の地価動向は高速道路整備の進捗とともにかなり強含んでいる。 (2)新型コロナ禍による経済的な影響が和らぐ中で、原料価格、エネルギー価格等の高騰が消費動向、鉱工業生産動向等に及ぼす影響が懸念される。
地域要因
(1)地域要因に変動はないが、利便性に恵まれる工業地域では、新型コロナ等による一時的な地価下落から復調し、反転上昇している。 (2)徳島空港に近接するほか、松茂スマートＩＣから５ｋｍ圏内に位置する等、交通拠点等へのアクセスは良く利便性は比較的高い地域である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡松茂町
地域	徳島県板野郡松茂町満穂字満穂開拓１５１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,969 円／平米 5万6,100 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,669 円／平米 5万8,414 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,999 円／平米 6万2,811 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡松茂町
地域	徳島県板野郡松茂町満穂字満穂開拓１５１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,688 円／平米 7万5,007 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,096 円／平米 6万3,131 円／坪
標準価格 平米 坪	2万533 円／平米 6万7,882 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,800 円／平米 7万2,071 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡松茂町
地域	徳島県板野郡松茂町満穂字満穂開拓１５１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,091 円／平米 7万9,645 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,717 円／平米 6万1,878 円／坪
標準価格 平米 坪	2万126 円／平米 6万6,537 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,300 円／平米 7万418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県板野郡松茂町満穂字満穂開拓１５１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,327 円／平米 5万7,283 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,864 円／平米 5万9,058 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,147 円／平米 6万3,300 円／坪
査定価格 平米 坪	2万300 円／平米 6万7,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情