路線価 (2023) 徳島県板野郡北島町高房字勝瑞境90-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 板野郡北島町徳島県板野郡北島町高房字勝瑞境９０番７
価格時点	2023 年
駅名	勝瑞駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	717万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万92 円 1平米 4万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	717万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万92 円／坪 1平米 4万5,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、北島町西部の住宅地域を圏域とする。需要者は、町内及び隣接する市町で就業する一次取得者層を中心とする。他の町内エリアにおいて住宅地開発が活発に行われているが、利便性等に遜色が認められる当地域では、インフレ懸念等も相俟って、需給動向は弱含みとなっている。需要の中心となる価格帯は、土地が１７０㎡を標準として８００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は北島町中心部外縁における住宅地域。需要者は町内又は周辺市町に通勤する一次取得者層を中心とした個人で、圏域外からの転入も含む。標準地周辺は幹線道路や駅等への接近性は良好だが、近年利便施設が集積し市場人気の高い町中心部と比較して居住利便性の面でやや市場人気が見劣り、コロナ禍・物価高等の先行き不安も相俟って需要は縮小傾向を強めている現状。中心価格帯は土地は１５万円／坪程度、新築戸建は２，０００～２，５００万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺に共同住宅も見られる地域性にあるが、当標準地に賃貸用不動産の想定を行うことが現実性を欠くことから、収益価格の試算を断念した。一方、事例収集の範囲をやや広域に行わざるを得なかったが、代替競争関係にある戸建住宅地取引に基づき試算した比準価格は、市場の実情を反映した価格と認められる。以上より、規範性の高い比準価格を採用することとし、代表標準地との検討等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺は賃貸共同住宅も混在するが近隣地域は戸建住宅地域で、標準地自体も小規模な土地であるため適正な収益力を現す賃貸建物の建設が困難なことから収益還元法の適用はできなかった。一方、比準価格は北島町内でも標準地と同じ地区内における代替関係の高い取引事例から比較して求めたもので、市場の実勢を反映して説得力に優れ、規範性も高い。従って、比準価格を中心に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	勝瑞駅北東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	47.8 坪 (158 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板野郡北島町徳島県板野郡北島町高房字勝瑞境９０番７
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	17 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	県道松茂吉野線の背後に存する住宅地域である。
街路	基準方位北　　　４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)外縁部に存する既成化した住宅地域であり、町内において相対的に土地需要が弱含みであることから、地価は小幅ながら下落基調にあるものと予測される。 (2)ＪＲ駅やスーパーにも近い既成住宅地域で現況推移すると予測するが、発展する町中心部から離れているため市場人気がやや弱く地域内の人口も減少気味にあり、中心部と比較して地価は弱含んでいる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万92 円 1平米 4万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万92 円 1平米 4万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万92円 1平米 4万5,400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 15万754円 1平米 4万5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万92円 1平米 4万5,400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 15万754円 1平米 4万5,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町内人口は、微増傾向にある。土地需給動向に一服感はあるが、各種商業施設の充実、住宅地開発の進展等による発展が見込まれる。 (2)コロナ禍・物価高騰の影響が取引件数・住宅着工数に認められるものの、人口は微増推移し子育て世代にも人気で、住宅の潜在的需要が底堅くある。
地域要因
(1)特に変動は認められない。外縁部にある既成住宅地域であり、相対的に需給動向は弱含んでおり、前年と同程度の下落幅で推移している。 (2)特段の地域要因の変動はないが、近隣地域周辺は人口減少が続いており、地区内の幹線道路沿いも空き店舗が目立ち、やや生活利便性に劣る。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡北島町
地域	徳島県板野郡北島町高房字勝瑞境９０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,089 円／平米 11万6,004 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,781 円／平米 14万1,434 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,743 円／平米 14万4,614 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,600 円／平米 14万7,448 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡北島町
地域	徳島県板野郡北島町高房字勝瑞境９０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,851 円／平米 12万5,135 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,381 円／平米 15万3,336 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,714 円／平米 14万4,518 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,600 円／平米 14万7,448 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡北島町
地域	徳島県板野郡北島町高房字勝瑞境９０番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万6,871 円／平米 15万4,956 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,871 円／平米 15万4,956 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,226 円／平米 13万9,599 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,100 円／平米 14万2,489 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡北島町
地域	徳島県板野郡北島町高房字勝瑞境９０番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万5,585 円／平米 18万3,764 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,642 円／平米 17万7,340 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,442 円／平米 14万6,925 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,300 円／平米 14万9,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡北島町
地域	徳島県板野郡北島町高房字勝瑞境９０番７
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,162 円／平米 9万6,410 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,335 円／平米 12万3,430 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,928 円／平米 14万8,532 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,800 円／平米 15万1,415 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情