路線価 (2023) 徳島県板野郡北島町江尻字柳池22-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 板野郡北島町徳島県板野郡北島町江尻字柳池２２番２
価格時点	2023 年
駅名	勝瑞駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,972 円 1平米 6万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万4,972 円／坪 1平米 6万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に北島町中心部の住宅地域を圏域とする。需要者は、町内及び隣接する市町で就業する一次取得者層を中心とする。インフレ懸念等の先行き不透明感は払拭できていないが、町内において住宅地開発が活発に行われているとおり、住宅地の需給動向は堅調であり、当地域においても底堅い需要が見込まれる。需要の中心となる価格帯は、土地が２００㎡を標準として１，２００万円程度、新築戸建住宅は２，５００～３，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は北島町中心部における住宅地域。需要者は町内又は周辺市町への勤労者を中心とした個人で、良好な居住環境に惹かれて圏域外からの転入も多い。文教・商業施設の配置も良好なことから高い市場人気を有し、コロナ禍による足踏みはあったが潜在的需要は依然根強く、需給は安定している。今後は建設物価高騰が地価に与える影響を注視する必要があるが現時点では分譲価格等に大きな影響は認められない。中心価格帯は土地は２０～２２万円／坪程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺に共同住宅も多い地域性にあり、収益性が価格形成に及ぼす影響は少なからず認められるが、形成されている賃料水準の実情等より、収益価格は低位に試算された。一方、近隣地域の周辺で得られた最新の戸建住宅地の取引事例との比較検討により試算された比準価格の信頼性は高い。以上より、規範性の高い比準価格を採用することとし、収益価格は参考として、周辺公示地等との価格均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺では賃貸アパートも多く見受けられるものの、戸建住宅が標準で居住の快適性が賃料に反映されにくい近隣地域の特性により、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は北島町中心部における代替関係の高い最新の取引事例から比較して求めたもので、説得力に優れ、規範性も高い。従って収益価格は参考に留め、比準価格を中心に物価高等の市場を取り巻く不確実な要因と将来動向への検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	勝瑞駅東方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	73.2 坪 (242 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板野郡北島町徳島県板野郡北島町江尻字柳池２２番２
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	県道松茂吉野線の背後に存する住宅地域である。
街路	基準方位北　　　４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心市街地の一角をなす既成住宅地域である。堅調な需給動向を背景として、新型コロナ等による一時的な停滞局面を脱しており、地価動向は安定が保たれるものと予測される。 (2)北島町中心部の幹線背後の住宅地域で、学校・店舗等の配置も良好で今後も現況を維持するものと予測する。安定した市場人気を背景に需給は安定しているが、今後は建設物価高騰等の不確実な要因に留意する必要がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万4,972 円 1平米 6万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万4,972 円 1平米 6万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万4,972円 1平米 6万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 20万4,972円 1平米 6万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万4,972円 1平米 6万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 20万4,972円 1平米 6万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町内人口は、微増傾向にある。土地需給動向に一服感はあるが、各種商業施設の充実、住宅地開発の進展等による発展が見込まれる。 (2)コロナ禍・物価高騰の影響が取引件数・住宅着工数に認められるものの、人口は微増推移し子育て世代にも人気で、住宅の潜在的需要が底堅くある。
地域要因
(1)地域要因に変動はない。利便性の良好な住宅地域であり、インフレ懸念等は払拭されていないが、地価は横這いで推移している。 (2)大きな地域要因の変化はないが、周辺の幹線道路沿いは店舗等の利便施設の出店も多く、生活利便性の高い住宅地域として人気を維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡北島町
地域	徳島県板野郡北島町江尻字柳池２２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,546 円／平米 22万1 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,503 円／平米 20万3,329 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,075 円／平米 20万1,914 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,300 円／平米 20万5,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡北島町
地域	徳島県板野郡北島町江尻字柳池２２番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万2,932 円／平米 17万4,993 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,894 円／平米 17万1,562 円／坪
標準価格 平米 坪	6万132 円／平米 19万8,796 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,300 円／平米 20万2,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡北島町
地域	徳島県板野郡北島町江尻字柳池２２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,549 円／平米 15万585 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,560 円／平米 16万539 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,313 円／平米 20万2,701 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,500 円／平米 20万6,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡北島町
地域	徳島県板野郡北島町江尻字柳池２２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,973 円／平米 24万1,249 円／坪
推定価格 平米 坪	7万848 円／平米 23万4,223 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,661 円／平米 20万3,851 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,900 円／平米 20万7,947 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡北島町
地域	徳島県板野郡北島町江尻字柳池２２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,933 円／平米 17万4,996 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,424 円／平米 16万3,396 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,908 円／平米 19万8,056 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,100 円／平米 20万1,997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	184 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情