路線価 (2023) 徳島県板野郡北島町北村字壱町四反地35-31 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 板野郡北島町徳島県板野郡北島町北村字壱町四反地３５番３１
価格時点	2023 年
駅名	勝瑞駅 から 3700m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (258 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万2,571 円 1平米 4万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (258 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万2,571 円／坪 1平米 4万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、北島町北部の住宅地域を圏域とする。需要者は、町内及び隣接する市町で就業する一次取得者層を中心とする。インフレ懸念等の先行き不透明感は残るが、町内北部地区において住宅地開発が活発に行われているとおり、住宅地の需給動向は堅調であり、既成化している当地域においても底堅い需要が見込まれる。需要の中心となる価格帯は、土地が２００～２５０㎡で８００～１，０００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は北島町内の北部エリアを中心とした住宅地域。需要者は子育て世代を中心とした個人で、良好な居住環境に惹かれて圏域外からの転入も多い。市街地北部ながら利便施設等へのアクセスが良く生活利便性は町中心部と比較しても遜色ない反面、地価が割安なことから需要は根強く、依然供給余地は多いものの高い市場人気に支えられ域内の新規分譲地の販売価格は強気で、やや強含み基調にある。土地は１３～１６万円／坪程度が需給の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当標準地に賃貸用不動産の想定を行うことが現実性を欠くことから、収益価格の試算を断念した。一方、同じ小学校区域内で得られた戸建住宅地の取引事例との比較検討により試算した比準価格は、直近の取引市場を反映しており、重視すべき価格と認められる。以上より、規範性の高い比準価格を採用することとし、代表標準地との検討等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 第一種低層住居専用地域内の戸建住宅地域のため、経済合理性に見合う賃貸用共同住宅の想定が困難なことから収益価格の試算はできなかった。一方、比準価格はコロナ禍による土地需要の変動局面において、北島町北部における戸建住宅地の最新取引価格から比較を行ったもので、市場の実勢、市場参加者の選好に沿った実証性、説得力の高い価格である。従って比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	勝瑞駅北東方
距離	3700 m
土地の状態
土地面積	78 坪 (258 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い郊外の大規模住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板野郡北島町徳島県板野郡北島町北村字壱町四反地３５番３１
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	100 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	17 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	県道徳島鳴門線の背後に存する住宅地域である。
街路	基準方位北　　　５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成化した大規模住宅団地の地域であるが、堅調な需給動向を背景として、新型コロナ等による一時的な停滞局面を脱しており、地価動向は強含みで推移するものと予測される。 (2)町域北部の古くからある大規模分譲住宅地域で団地内の建替も多く熟成の程度は高い。周辺では中小の新規分譲が多く行われているが販売価格も安定しており、当地域も現況を維持して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万2,571 円 1平米 4万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万2,571 円 1平米 4万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万2,571円 1平米 4万100円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 13万2,240円 1平米 4万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万2,571円 1平米 4万100円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 13万2,240円 1平米 4万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町内人口は、微増傾向にある。土地需給動向に一服感はあるが、各種商業施設の充実、住宅地開発の進展等による発展が見込まれる。 (2)コロナ禍・物価高騰の影響が取引件数・住宅着工数に認められるものの、人口は微増推移し子育て世代にも人気で、住宅の潜在的需要が底堅くある。
地域要因
(1)特に変動は認められない。外縁部にある既成住宅地域であるが、周辺での住宅地開発は堅調であり、地価は小幅ながら、反転上昇している。 (2)古い住宅団地であるが内部での建替も多く熟成度は高い。北村地区全体の人口増加率も高く、周辺エリアの住宅地需要は根強くある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡北島町
地域	徳島県板野郡北島町北村字壱町四反地３５番３１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万5,959 円／平米 18万5,000 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,015 円／平米 18万5,186 円／坪
標準価格 平米 坪	4万591 円／平米 13万4,194 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,200 円／平米 13万6,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡北島町
地域	徳島県板野郡北島町北村字壱町四反地３５番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,296 円／平米 8万323 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,196 円／平米 12万2,970 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,154 円／平米 12万9,443 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,700 円／平米 13万1,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡北島町
地域	徳島県板野郡北島町北村字壱町四反地３５番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万79 円／平米 13万2,501 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,801 円／平米 13万1,582 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,270 円／平米 12万6,521 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,800 円／平米 12万8,273 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡北島町
地域	徳島県板野郡北島町北村字壱町四反地３５番３１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万3,037 円／平米 17万5,340 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,249 円／平米 17万6,041 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,797 円／平米 13万1,569 円／坪
査定価格 平米 坪	4万400 円／平米 13万3,562 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情