路線価 (2023) 徳島県板野郡北島町中村字東開9-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 板野郡北島町徳島県板野郡北島町中村字東開９番３外
価格時点	2023 年
駅名	勝瑞駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 18万8,442 円
1平米当たり	1平米 5万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	8,800万 円 (1225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万7,371 円 1平米 7万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	8,800万 円 (1225 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万7,371 円／坪 1平米 7万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、北島町及びその周辺市町に存する商業地域を圏域とする。需要者は、近隣住民を顧客とする地元の個人事業者又は法人事業者を中心とする。インフレ懸念等の不安要素は残るが、沿道型店舗等が多い商業地域として収益性が維持されていることから、土地需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、土地が単価ベースで３．３㎡当たり２３～２５万円程度である。 (2) 同一需給圏は北島町を中心に周辺市町を含めたエリアの路線商業地等。需要者は圏域内外の法人・個人事業主。北島町は県内でも数少ない人口上昇自治体であり、安定した背後地人口に支えられ町内の人気商業エリアは繁華性・収益性を維持しており新規出店も多い。物価高等の懸念要因はあるものの潜在的需要に支えられ地価は安定推移するものと予測する。定借による出店も多く土地取引自体は多くないが、概ね２３０～２５０千円／坪程度が取引の指標と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中心商業街の一角であり、収益性が重視されるものと考えられるが、形成されている賃料水準等より、収益価格は低位に試算された。一方で、事例収集の範囲を広域に行ったが、代替競争関係にある事例を採用の上、直近の不動産市場を反映する比準価格は、重視すべき価格である。以上より、規範性の高い比準価格を採用することとし、代表標準地との検討等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸用店舗も見受けられるが、市場では自用店舗や定期借地契約によるロードサイド型店舗の需要が高いことから、土地の収益性を適正に反映した賃料設定がなされておらず、収益価格は低位に求められた。一方で比準価格は北島町及び隣接町における価格牽連性の高い商業地事例から求められたもので実証性が高い。従って比準価格を重視して収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	勝瑞駅南東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	370.5 坪 (1225 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗，営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板野郡北島町徳島県板野郡北島町中村字東開９番３外
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	135 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	40 m
面積	1200 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道沿線の商業地域として町内では高い繁華性が維持されている。今後の地価動向については、新型コロナ等による一時的な停滞局面を脱しており、地価動向は安定が保たれるものと予測される。 (2)町中心部の新興幹線沿いの路線商業地域で、近年物販・飲食店等の立地が進んでいる。物価高騰の消費意欲への影響の懸念は残るものの、安定した背後地人口に支えられ、今後も繁華性を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万7,371 円 1平米 7万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万7,371 円 1平米 7万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万7,371円 1平米 7万1,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 23万7,371円 1平米 7万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万7,371円 1平米 7万1,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 23万7,371円 1平米 7万1,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町内人口は、微増傾向にある。社会経済情勢の不透明感は残るが、町勢が発展的であることから、土地需給動向は落ち着きを取り戻している。 (2)町内人口は微増推移しており、市場人気が高く安定した背後住宅地を商圏に持つことから、町内商業地への出店需要は底堅くある。
地域要因
(1)近傍のスーパーが改装し開店した。インフレ懸念等は払拭されていないが、一時期の下落基調は収束し、地価は横這いで推移している。 (2)店舗等の新規出店・改装も多い人気商業エリアである。町内には大手チェーン店の県内初出店がある等、商圏は町外にも及んでいる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡北島町
地域	徳島県板野郡北島町中村字東開９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,131 円／平米 13万9,285 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,310 円／平米 17万2,937 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,933 円／平米 23万1,198 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,900 円／平米 23万1,089 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡北島町
地域	徳島県板野郡北島町中村字東開９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,832 円／平米 19万7,805 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,832 円／平米 19万7,805 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,700 円／平米 24万346 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,700 円／平米 24万346 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡北島町
地域	徳島県板野郡北島町中村字東開９番３外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万2,019 円／平米 20万5,035 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,007 円／平米 19万5,077 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,224 円／平米 23万8,773 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,200 円／平米 23万8,693 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡北島町
地域	徳島県板野郡北島町中村字東開９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万493 円／平米 19万9,990 円／坪
推定価格 平米 坪	6万493 円／平米 19万9,990 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,759 円／平米 23万7,235 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,800 円／平米 23万7,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡松茂町
地域	徳島県板野郡北島町中村字東開９番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,425 円／平米 17万11 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,796 円／平米 18万7,768 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,444 円／平米 23万9,500 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,400 円／平米 23万9,354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情