路線価 (2023) 徳島県板野郡藍住町奥野字原83-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 板野郡藍住町徳島県板野郡藍住町奥野字原８３番２１
価格時点	2023 年
駅名	吉成駅 から 4500m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	666万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,994 円 1平米 4万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	666万 円 (136 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,994 円／坪 1平米 4万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、藍住町一帯の住宅地域を圏域とする。需要者は、町内及び隣接する市町で就業する一次取得者層を中心とする。インフレ懸念等の先行き不透明感はあるものの、町内において住宅地開発が活発に行われているとおり、住宅地の需給動向は堅調であり、既成化している当地域においても底堅い需要が見込まれる。需要の中心となる価格帯は、土地が１５０㎡を標準として７００万円程度、新築戸建住宅は２，０００～２，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は藍住町内の生活利便性の高い住宅地域一円。需要者は町内又は周辺市町に通勤する一次取得層を中心とした個人で、高い生活利便性を背景に圏域外からの転入も多い。徳島市等近隣へのアクセス、商業施設の配置も良好なことから子育て世代を中心に市場人気も高く、コロナ禍の影響により足踏みはあったものの潜在的需要は根強く、価格は安定しつつある。中心価格帯は土地は１５～１７万円／坪程度、新築戸建は２，０００～２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺に共同住宅も見られる地域性にあるが、当標準地に賃貸用不動産の想定を行うことが現実性を欠くことから、収益価格の試算を断念した。一方、同じ小学校区域内で得られた最新の戸建住宅地の取引事例との比較検討により試算した比準価格は、高い信頼性を有する。以上より、規範性の高い比準価格を採用することとし、代表標準地との検討等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 幹線街路背後にあって周辺は賃貸共同住宅も多く混在するが、標準地は小規模な土地であるため適正な収益力を現す賃貸建物の建設が困難なことから収益還元法の適用はできなかった。一方、比準価格は町内の最新住宅地事例の中でも特に代替関係の高い取引価格から比較して求めたもので、市場の実勢を反映して説得力に優れ、規範性も高い。従って、比準価格を中心に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	吉成駅西方
距離	4500 m
土地の状態
土地面積	41.1 坪 (136 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに共同住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板野郡藍住町徳島県板野郡藍住町奥野字原８３番２１
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	30 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	県道檜藍住線の背後に存する住宅地域である。
街路	基準方位北　　　４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成化した住宅地域であるが、町内の住宅地域では堅調な需給動向が維持されていることから、地価は安定的に推移していくものと予測される。 (2)藍住町役場周辺の住宅地域で、学校・店舗等の配置も良好で今後も現況を維持するものと予測する。建築価格高騰等の懸念は残るものの安定した市場人気を背景に需給は安定するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万1,994 円 1平米 4万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万1,994 円 1平米 4万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は高齢化が進んでいるが、増加傾向にある。町内では大型ＳＣ等の商業施設が充実しており、これらが住宅地の需給動向の安定化に寄与している。 (2)藍住町は人口増加自治体であり、高齢化は進んでいるものの、子育て世代層を中心に居住利便性の高い住宅地への潜在的需要は底堅い。
地域要因
(1)地域要因に変動は認められない。既成化した住宅地域であるが、町内住宅地に対する堅調な需要を下支えとして、地価は横這いで推移している。 (2)地域要因に特段の変動は認められない。やや道路条件に劣るが学校・利便施設への接近性は良好で、高い生活利便性を背景に市場人気を維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡藍住町
地域	徳島県板野郡藍住町奥野字原８３番２１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万4,446 円／平米 17万9,998 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,860 円／平米 17万4,755 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,540 円／平米 16万473 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,800 円／平米 16万1,333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡藍住町
地域	徳島県板野郡藍住町奥野字原８３番２１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万5,292 円／平米 18万2,795 円／坪
推定価格 平米 坪	5万129 円／平米 16万5,726 円／坪
標準価格 平米 坪	5万129 円／平米 16万5,726 円／坪
査定価格 平米 坪	5万400 円／平米 16万6,622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡藍住町
地域	徳島県板野郡藍住町奥野字原８３番２１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万8,985 円／平米 19万5,004 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,333 円／平米 18万2,931 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,580 円／平米 16万605 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,800 円／平米 16万1,333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡藍住町
地域	徳島県板野郡藍住町奥野字原８３番２１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,018 円／平米 11万9,076 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,481 円／平米 12万7,218 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,625 円／平米 15万7,448 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,900 円／平米 15万8,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡藍住町
地域	徳島県板野郡藍住町奥野字原８３番２１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万6,839 円／平米 18万7,910 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,839 円／平米 18万7,910 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,915 円／平米 16万1,713 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,200 円／平米 16万2,655 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情