路線価 (2023) 徳島県板野郡藍住町住吉字乾26-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 板野郡藍住町徳島県板野郡藍住町住吉字乾２６番１２
価格時点	2023 年
駅名	勝瑞駅 から 2800m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	678万 円 (143 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万6,704 円 1平米 4万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	678万 円 (143 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万6,704 円／坪 1平米 4万7,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、藍住町一帯の住宅地域を圏域とする。需要者は、町内及び隣接する市町で就業する一次取得者層を中心とする。インフレ懸念等の先行き不透明感はあるものの、町内において住宅地開発が活発に行われているとおり、住宅地の需給動向は堅調であり、既成化している当地域においても底堅い需要が見込まれる。需要の中心となる価格帯は、土地が１５０㎡を標準として７００万円程度、新築戸建住宅は２，０００～２，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は藍住町を中心とした住宅地域一円で、町内では価格が中位の標準住宅地域。需要者は当該圏域及び隣接市町へ通勤可能なサラリーマン層を中心とする一次取得者である。土地の割安感から徳島市のベッドタウンとして発展してきたが、価格調整が進んだことで徳島市郊外との競争もあり、近年落ち着いてきている。土地は１５０㎡前後で７００万円程度、新築の戸建物件は２，４００万円前後が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺に共同住宅も見られる地域性にあるが、当標準地に賃貸用不動産の想定を行うことが現実性を欠くことから、収益価格の試算を断念した。一方、同じ小学校区域内で得られた最新の戸建住宅地の取引事例との比較検討により試算した比準価格は、高い信頼性を有する。以上より、規範性の高い比準価格を採用することとし、代表標準地との検討等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、ファミリー用の賃貸住宅が一般的で、規模が小さい単身者向けの賃貸住宅の想定は現実的ではないため、収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は、複数の類似する近時の取引事例より比較検討して求められたものであり、価格時点での取引市場の実勢を反映するものとして規範性が高い。以上より、比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	勝瑞駅西方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	43.3 坪 (143 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板野郡藍住町徳島県板野郡藍住町住吉字乾２６番１２
標準地の範囲
東	70 m
西	30 m
南	60 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	10 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	県道松茂吉野線の背後に存する住宅地域である。
街路	基準方位北　　　４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成化した住宅地域であるが、町内の住宅地域では堅調な需給動向が維持されていることから、地価は安定的に推移していくものと予測される。 (2)藍住北小学校を学校区とする一般住宅を中心とした既成住宅地域で需給は比較的安定している。ただし、建築費高騰等の影響もあって市場の停滞が見られるなど、当面は横這い程度で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万6,704 円 1平米 4万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万6,704 円 1平米 4万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万6,704円 1平米 4万7,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 15万6,704円 1平米 4万7,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万6,704円 1平米 4万7,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 15万6,704円 1平米 4万7,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は高齢化が進んでいるが、増加傾向にある。町内では大型ＳＣ等の商業施設が充実しており、これらが住宅地の需給動向の安定化に寄与している。 (2)藍住町の人口はほぼ横這いで推移している。価格調整が進んだことに加え建築費も高騰しており、売買市場の動きにやや鈍化が見られる。
地域要因
(1)地域要因に変動は認められない。既成化した住宅地域であるが、町内住宅地に対する堅調な需要を下支えとして、地価は横這いで推移している。 (2)地域要因に大きな変化は見られない。宅地開発は盛んであるが、取引価格は頭打ちの感があり、地価は横這い程度で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡藍住町
地域	徳島県板野郡藍住町住吉字乾２６番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,326 円／平米 13万9,930 円／坪
推定価格 平米 坪	4万310 円／平米 13万3,265 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,036 円／平米 15万5,501 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,000 円／平米 15万5,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡藍住町
地域	徳島県板野郡藍住町住吉字乾２６番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万9,334 円／平米 13万38 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,375 円／平米 12万6,868 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,730 円／平米 15万7,795 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,700 円／平米 15万7,696 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡藍住町
地域	徳島県板野郡藍住町住吉字乾２６番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万105 円／平米 16万5,647 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,708 円／平米 17万947 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,370 円／平米 15万9,911 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,400 円／平米 16万10 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡藍住町
地域	徳島県板野郡藍住町住吉字乾２６番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万8,528 円／平米 12万7,374 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,969 円／平米 13万8,750 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,945 円／平米 15万5,200 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,900 円／平米 15万5,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２２Ｃ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡藍住町
地域	徳島県板野郡藍住町住吉字乾２６番１２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,444 円／平米 11万3,872 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,706 円／平米 12万4,656 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,191 円／平米 15万6,013 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,200 円／平米 15万6,043 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情