路線価 (2023) 徳島県板野郡藍住町徳命字元村東84-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 板野郡藍住町徳島県板野郡藍住町徳命字元村東８４番１外
価格時点	2023 年
駅名	吉成駅 から 3200m
路線価
1坪当たり	1坪 25万4,562 円
1平米当たり	1平米 7万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2億8,700万 円 (2983 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万7,707 円 1平米 9万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2億8,700万 円 (2983 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万7,707 円／坪 1平米 9万6,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、藍住町及びその周辺に存する路線商業地域を圏域とする。商圏が広域であることから、需要者は県内外の大きな資本力を有する法人事業者を中心とする。近年、各種量販店が立地する商業地域として発展しており、収益性は安定的に確保される状況にある。土地利用は借地によるものが多く、需要の中心となる価格帯は見出し難いが、単価ベースで３．３㎡当たり３２万円前後と考えられる。 (2) 同一需給圏は大規模商業施設を中心に郊外型店舗が集積した主要幹線道路沿いであり、藍住町及び隣接市町を含めた路線商業地域。商圏は広域的で需要者の中心は店舗、飲食店等の経営を目的とした個人ないし法人事業者。物価高騰等の景気の下押し圧力はあるものの、停滞感は薄れ、客足は回復傾向にある。事業用定期借地の定着もあって中心となる価格帯は見出し難い状況にあるが、坪当たり３２万円程度が一応の目安と判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 路線商業地域として収益性が重視されるものと考えられるが、形成されている賃料水準の実情等より、収益価格は低位に試算された。事例収集の範囲を広域に行うとともに過去に遡ったが、代替競争関係にある事例を採用の上、価格牽連性の強い事例を拠りどころに試算した比準価格は、重視すべき価格と認められる。以上より、規範性の高い比準価格を採用することとし、代表標準地との検討等にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、代替性が高い幹線道路沿いの商業地の取引事例を中心に比準しており、実証的で説得力を有している。一方、賃貸需要の見込める地域性は認められるが、経済情勢の停滞感に加え、昨今の建築費高騰等から、収益性の確保が非常に困難であるため、収益価格は相当低位に求められており、規範性は比準価格に及ばない。以上より、比準価格を重視して、収益価格は参考に止め、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	吉成駅西方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	902.3 坪 (2983 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	各種店舗が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	28.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	板野郡藍住町徳島県板野郡藍住町徳命字元村東８４番１外
標準地の範囲
東	240 m
西	60 m
南	80 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	沿道型低層店舗地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	70 m
面積	3000 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	県道徳島環状線沿いに存する商業地域である。
街路	２８．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道沿線の路線商業地域として町内では高い繁華性が維持されていることから、今後の地価動向は安定的に推移していくものと予測される。 (2)県道徳島環状線沿いの路線商業地域で大規模商業施設を中心に郊外型店舗が集積しており、商圏は広域的である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道型低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万7,707 円 1平米 9万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万7,707 円 1平米 9万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万7,707円 1平米 9万6,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 31万7,707円 1平米 9万6,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万7,707円 1平米 9万6,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 31万7,707円 1平米 9万6,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)町内人口は、微増傾向にある。社会経済情勢の不透明感は残るが、堅調な町勢を背景として、土地需給動向は安定化しつつある。 (2)藍住町の人口はほぼ横這いで推移している。価格調整が進んだことに加え建築費も高騰しており、売買市場の動きにやや鈍化が見られる。
地域要因
(1)繁華性の高い路線商業地域であり、インフレ懸念等は払拭されていないが、一時的な下落は収束し、地価は横這いで推移している。 (2)地域要因に大きな変化は見られない。ウィズコロナに移行する中、客足の回復が見られ、地価は横這いで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡藍住町
地域	徳島県板野郡藍住町徳命字元村東８４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万3,400 円／平米 17万6,540 円／坪
推定価格 平米 坪	5万857 円／平米 16万8,133 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,305 円／平米 30万1,854 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,300 円／平米 30万1,838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２０Ｃ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡藍住町
地域	徳島県板野郡藍住町徳命字元村東８４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万488 円／平米 19万9,973 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,027 円／平米 21万1,673 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,011 円／平米 32万718 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,000 円／平米 32万682 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡藍住町
地域	徳島県板野郡藍住町徳命字元村東８４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万2,266 円／平米 17万2,791 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,678 円／平米 16万4,235 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,351 円／平米 31万5,230 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,400 円／平米 31万5,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	板野郡藍住町
地域	徳島県板野郡藍住町徳命字元村東８４番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万4,964 円／平米 21万4,771 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,806 円／平米 30万6,817 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,673 円／平米 31万9,601 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,700 円／平米 31万9,690 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	28.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２１Ｋ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	徳島市
地域	徳島県板野郡藍住町徳命字元村東８４番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7万1,100 円／平米 23万5,057 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,122 円／平米 18万8,845 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,981 円／平米 32万619 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,000 円／平米 32万682 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	東
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情