路線価 (2023) 徳島県美馬郡つるぎ町貞光字馬出86-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	徳島県 美馬郡つるぎ町徳島県美馬郡つるぎ町貞光字馬出８６番５
価格時点	2023 年
駅名	貞光駅 から 510m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	350万 円 (143 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万997 円 1平米 2万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	350万 円 (143 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万997 円／坪 1平米 2万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、つるぎ町を中心とした吉野川沿岸平野部の住宅地域一帯。需要者は、南方山間の一宇地区からの転入も見受けられるが、主に同町の居住者とその縁故者となっている。つるぎ町中心部に位置し利便性の高い住宅地域を形成するが、過疎高齢化が進行する地域性から有効需要が低く地価下落が継続している。不動産取引も少ない状況が継続していることから土地需要の中心価格帯は把握し難いが、長期的・広域的観点から坪８万円前後と推定される。 (2) 　同一需給圏は貞光地区を中心としたつるぎ町平野部の住宅地域一円で、需要者の中心は同町に居住又は地縁性を有する個人。つるぎ町貞光中心市街地の平野部に所在し、商業施設、公共施設等が集積することから生活利便性はまずまずで、山間部からの流入も散見されるが、つるぎ町は県内でも最も人口減少率の高い自治体の一つで土地需要そのものが弱く、地価は下落傾向が継続している。中心となる価格帯は概ね坪８万円台前後だが、極端な安値取引も多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一近隣地域を含む複数の売買実例において相互検証と価格中庸を重視して決定されており、価格精度は確保されていると判断する。収益価格は、小規模画地にて賃貸建物の適正規模が得られず、算出困難であった。以上の検討を踏まえ、自己居住を目的とする取引が大半である地域であることから、当該地域への市場参加者の属性に合致する比準価格を標準に下記代表標準地価格とのバランス等をも参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　比準価格はつるぎ町平野部住宅地域の最新事例を採用できたことから極めて規範性の高い価格を試算できた。一方収益価格については、対象不動産は規模が小さく賃貸用建物建築の想定をすることが合理的でなく、また自己居住を目的とした取引が大半の地域であり、収益性よりも居住の快適性を志向して価格形成される地域であることから採用しなかった。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地とのバランスにも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	貞光駅北西方
距離	510 m
土地の状態
土地面積	43.3 坪 (143 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅を中心に空地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	美馬郡つるぎ町徳島県美馬郡つるぎ町貞光字馬出８６番５
標準地の範囲
東	130 m
西	10 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	13 m
面積	140 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６．２ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ徳島線と国道１９２号とに囲まれた平野部で、比較的新しい住宅地域である。生活利便性は各種施設に近く高いものの、過疎と高齢化が進行しており、現状推移が予測される。 (2)　貞光地区中心部外縁に存し生活利便性はまずまずであるが、つるぎ町は県内でも最も人口減少率の高い自治体の一つで土地需要そのものが弱く、地価は下落傾向が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万997 円 1平米 2万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万997 円 1平米 2万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 8万2,981円 1平米 2万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 8万2,981円 1平米 2万5,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地場産業停滞の経済的要因と過疎高齢化進行の社会的要因が相まって、地価下落が長期間継続している。 (2)　県内不動産市況は都市部を中心に動きが戻っているものの世界的な物価高や原材料不足等によりやや先行き不透明な情勢となっている。
地域要因
(1)つるぎ町中心部にあって、生活利便性と住環境に優る住宅地域であるが、過疎高齢化により有効需要自体が依然として低い。 (2)貞光地区の中心市街地外縁に存し町内の中では生活利便性の高い地域であるが、町内人口減少、高齢化により土地需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２２Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	美馬郡つるぎ町
地域	徳島県美馬郡つるぎ町貞光字馬出８６番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,590 円／平米 7万4,683 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,033 円／平米 7万9,453 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,033 円／平米 7万9,453 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	美馬郡つるぎ町
地域	徳島県美馬郡つるぎ町貞光字馬出８６番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,629 円／平米 8万8,035 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,400 円／平米 8万3,972 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,423 円／平米 8万742 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	美馬郡つるぎ町
地域	徳島県美馬郡つるぎ町貞光字馬出８６番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,502 円／平米 6万4,474 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,860 円／平米 8万2,187 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,614 円／平米 8万1,374 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,600 円／平米 8万1,328 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	西
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２１Ｃ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	徳島県
市区町村	美馬郡つるぎ町
地域	徳島県美馬郡つるぎ町貞光字馬出８６番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,839 円／平米 7万2,200 円／坪
推定価格 平米 坪	2万613 円／平米 6万8,147 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,745 円／平米 8万1,807 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,700 円／平米 8万1,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情