路線価 (2023) 宮城県東松島市矢本字下浦272-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 東松島市宮城県東松島市矢本字下浦２７２番３
価格時点	2023 年
駅名	東矢本駅 から 280m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	879万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万2,076 円 1平米 4万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	888万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万3,729 円／坪 1平米 4万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ仙石線沿線の東矢本駅、矢本駅、陸前赤井駅を最寄り駅とする各駅周辺の住宅地域一帯。需要者は、同一需給圏内の不動産の一次取得者が中心であり、同一需給圏外からの転入も認められる。東矢本駅や国道４５号沿道等の商業施設への接近性が良好であること等から、生活上の利便性は良好であり、同一需給圏内における需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、土地は２００㎡程度で９００万円前後、新築戸建は２，５００万円前後である。 (2) 同一需給圏はＪＲ仙石線「東矢本」駅を中心に「矢本」駅及び「陸前赤井」駅を最寄り駅とする住宅地域である。需要者の中心は、石巻市からの転入も一部にはあるが、同一需給圏内の一次取得者が大半を占める。移転需要は収束しているが、交通の利便性が高く生活関連施設が充実していることから、区域外からの転入需要がある。土地は２００㎡程度の標準規模で９００万円前後、新築戸建住宅は２５００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を中心とし、主たる需要者は居住目的の個人で、周辺にはアパート等も散見されるが、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されておらず、収益物件としての投資採算性は乏しく、収益価格は低位に求められた。実際の取引形態は全般的に居住の快適性又は利便性を重視した自用目的の取引が中心であるため、信頼性のある取引事例から求めた比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺にはアパートがみられるが、郊外部の賃料水準が低めな地域で土地に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域で収益性に着目した更地取引はほとんどなく、自用目的での取引が大半を占める。よって本件においては、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東矢本駅南方
距離	280 m
土地の状態
土地面積	57.8 坪 (191 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東松島市宮城県東松島市矢本字下浦２７２番３
標準地の範囲
東	150 m
西	130 m
南	100 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	200 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ東矢本駅に近く利便性が良好な住宅地域
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅が多い既成住宅地域で、地域に格別の変動要因はなく当分の間は現状維持と予測。最寄りの鉄道駅や幹線沿いの商業施設等への接近性等が良好なことから、需要は堅調に推移しており地価は上昇基調にあると予測。 (2)住宅地として熟成しており、駅周辺は当面は現状のまま推移するものと予測される。利便性等が評価され、地価は若干の上昇傾向が続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万2,076 円 1平米 4万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万3,729 円 1平米 4万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万2,076円 1平米 4万6,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 14万8,770円 1平米 4万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万3,729円 1平米 4万6,500円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 14万8,770円 1平米 4万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の人口減少、高齢化進行、コロナ禍の不透明性等があるが、利便性の良好な地域を中心に、全般的に需要の回復或いは持ち直しの傾向が見られる。 (2)利便性による選好性が強まる傾向にあり、生活利便性の良好な住宅地の需要は比較的堅調であるが、郊外の住宅地の需要は弱含みである。
地域要因
(1)地域に格別の変動要因はないが、駅・商業施設等生活利便性が良好な既成住宅地域であり、需要は堅調に推移してきており、地価は上昇基調にある。 (2)ＪＲ駅から徒歩圏内の住宅地で、利便性に優る住宅地として熟成しているが、利便性等が評価され需要は増加傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2311050 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	東松島市
地域	宮城県東松島市矢本字下浦２７２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,028 円／平米 15万8,781 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,887 円／平米 15万8,314 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,371 円／平米 15万9,915 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,400 円／平米 16万10 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2311040 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	東松島市
地域	宮城県東松島市矢本字下浦２７２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,658 円／平米 15万7,557 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,611 円／平米 15万7,402 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,611 円／平米 15万7,402 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,600 円／平米 15万7,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2311040 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	東松島市
地域	宮城県東松島市矢本字下浦２７２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,759 円／平米 18万4,339 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,431 円／平米 18万3,255 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,250 円／平米 14万9,597 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,300 円／平米 14万9,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2311010 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	東松島市
地域	宮城県東松島市矢本字下浦２７２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万993 円／平米 16万8,583 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,503 円／平米 17万269 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,785 円／平米 14万8,059 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,800 円／平米 14万8,109 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2311050 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	東松島市
地域	宮城県東松島市矢本字下浦２７２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2 円／平米 16万5,307 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,896 円／平米 16万1,650 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,358 円／平米 14万9,954 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,400 円／平米 15万92 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	5.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情